Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018

17-14.581, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 janvier 2017), que la société Malabar a donné à bail à la société Veolog des locaux à usage d'entrepôts ; que, le 31 juillet 2009, la société Malabar a vendu l'immeuble à la société Trappes ; que, le 11 mai 2009, la société Malabar et la société Veolog ont résilié amiablement le bail initial et en ont conclu un nouveau à effet du 1er janvier 2009 ; que, le 31 août 2010, la société Trappes et la société Veolog sont convenues de la résiliation amiable du bail précédent et de la conclusion d'un nouveau bail à effet du 1er janvier 2011 ; que, le 22 juillet 2011, la société Trappes a revendu l'immeuble à la société ECF Trappes Logistics (la SCI) ; que, le 6 mars 2012, la société Veolog a assigné la société cessionnaire en annulation du dernier bail ; que la SCI s'est opposée à cette demande et a formé, à titre subsidiaire, des demandes fondées sur le bail du 11 mai 2009 et, à titre encore plus subsidiaire, une demande d'indemnité d'occupation ;

Sur les premier, deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur les quatrième et cinquième moyens, réunis :

Vu les articles 564 à 566 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI fondées sur le bail du 11 mai 2009 et en paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que ces demandes sont nouvelles, comme telles irrecevables ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces demandes nouvelles n'entraient pas au nombre des exceptions prévues par les articles 564 à 566 susvisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes subsidiaires de la société ECF Trappes Logistics fondées sur le bail du 11 mai 2009 et en paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation, l'arrêt rendu le 3 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Veolog aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Veolog et la condamne à payer à la société ECF Trappes Logistics la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société ECF Trappes Logistics.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'historique l'entrée de la société VEOLOG dans les lieux loués, le tribunal a exactement rappelé qu'il ressortait des pièces versées aux débats, notamment du protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010, conclu entre la société VEOLOG, la société par actions simplifiée TRAPPES, la société par actions simplifiée GSE et la société à responsabilité limitée MALABAR que, par contrat du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4.060 m² sis à [...] ; que ce bail (n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (

) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (

) ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG, le 11 mai 2009, le bail n°1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n°2) ; que par un acte notarié en date du 31 juillet 2009, TRAPPES a acquis de MALABAR l'immeuble et a été subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n°2 à compter de la dite vente ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenues de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment et de manière indivisible un nouveau bail ; que dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG, bail qui énonce en effet en préambule que : « Le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR ; que le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre du dit bail commercial et ce en suite de le vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur (

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la société VEOLOG fait valoir qu'elle a été victime d'une erreur sur le montant des charges eu égard à l'augmentation anormale des charges au cours des années 2009 à 2013, quatre fois supérieures à celles prévues dans le budget de charges prévisionnel qui lui a été remis en 2006 et que cette erreur a été déterminante de son consentement ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est constant que la validité du consentement des parties doit être appréciée au moment de la formation du contrat soit en l'espèce à la date du 31 août 2010, date de signature du contrat de bail ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, notamment le protocole d'accord transactionnel en date du 31 août 2010 conclu entre les sociétés VEOLOG, SAS TRAPPES, GSE et MALABAR que par contrat en date du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4,060 m2 sis à [...] ; que ce bail (n° 1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m2 et à la réalisation de travaux de réhabilitation sur le bâtiment faisant l'objet du bail précité et de ses avenants ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG le 11 mai 2009, le bail n° 1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n° 2) ; que la société TRAPPES ayant acquis de la société MALABAR l'immeuble dont s'agit, elle s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n° 2 ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenus de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment un nouveau bai ; que c'est dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG ; que le bail énonce en effet en préambule que "le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR. Le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre dudit bail commercial et ce en suite de la vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur. (

) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail" ; que le contrat de bail du 31 août 2010 prévoit donc la résiliation amiable du bail en date du 11 mai 2009 avec effet au 31 décembre 2010 et la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er janvier 2011 ; qu'aux termes du bail, le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 603.062 euros ; que s'agissant des charges et taxes, les articles 21 et 27 du bail stipulent que le preneur doit supporter intégralement, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, d'une part les taxes, impôts et contributions légalement mise à la charge du preneur ainsi que celles légalement dues par le bailleur, et d'autre part, les charges et prestations, frais de personnel et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférents aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les locaux que dans les parties communes de l'immeuble ainsi que les honoraires de gérance des lieux loués, de gestion technique, les honoraires de gestion technique, les honoraires liés à l'administration des charges, ainsi que les honoraires du syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ainsi que la quote-part d'assurance de l'immeuble ; qu'il ressort des pièces produites que le montant des charges a évolué comme suit : 2007 : 78,277,74 euros ; 2008 : 70.163,19 euros ; 2009 : 83.431,85 euros ; 2010 : 140.893,74 euros ; 2011 : 181.808,04 euros ; 2012 : 284.395,03 euros ; 2013 : 302.380 euros ;

que pour expliquer cette augmentation des charges entre 2005 et 2010, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS soutient que la surface donnée à bail, qui était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, a été augmentée par des avenants successifs pour atteindre 16.558 m2 avec le bail du 31 août 2010 ; que s'il est exact qu'initialement, la surface louée était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, la superficie des locaux loués a augmenté avec les avenants successifs précités et il est établi que depuis 2007, et à tout le moins depuis 2009, la surface des locaux loués est inchangée ; qu'en effet, le bail conclu le 31 août 2010 précise en page 3 que "les locaux seront loués en l'état (

), le preneur déclarant connaître parfaitement les lieux pour les occuper depuis 2009 en vertu du bail" ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fait également état d'un arrêté préfectoral du 14 avril 2008 ayant autorisé l'extension de l'entrepôt qui lui aurait imposé un certain nombre d'obligations ; que cependant, elle n'établit pas les charges nouvelles liées à cet arrêté et, en tout état de cause, cet arrêté n'explique pas l'augmentation très importante des charges à partir de 2010 ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS invoque par ailleurs le rehaussement de ta taxe foncière pour les années 2010 et 2011 ; qu'il ressort des pièces produites, notamment le courrier de l'administration fiscale en date du 4 novembre 2011 adressé à la SAS TRAPPES que l'entrepôt de Trappes a fait l'objet d'un rehaussement de la taxe foncière à hauteur de 749.107 euros pour l'année 2010 et de 903.187 euros pour l'année 2011, l'administration considérant que l'entrepôt de Trappes exploité par la société NATURE ET DÉCOUVERTES avait un caractère industriel et contestant, de ce fait, le prix de revient des locaux exploités par cette société, déclaré par la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ; que force est donc de constater que le rehaussement de la taxe foncière concerne principalement les locaux donnés à bail à la société NATURE ET DÉCOUVERTES et non pas ceux donnés à bail à VEOLOG ; qu'or la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a facturé à la société VEOLOG au titre de la taxe foncière 2011 la somme de 134.499,77 euros ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS explique enfin l'augmentation des charges entre 2009 et 2011 par les contrats de maintenance dont bénéficie la société VEOLOG en tant qu'utilisateur et par une augmentation des consommations de fluides du locataire ; que si certes, une augmentation des charges locatives est un aléa prévisible, il ne peut en être ainsi lorsque, comme en l'espèce, cette augmentation représente plus de 70 % en 4 ans ; qu'il résulte de ces éléments que si le budget prévisionnel de charges dont fait état la société VEOLOG, qui lui a été remis en octobre 2005, préalablement à la signature du bail avec la société MALABAR le 11 octobre 2006, ne peut être retenu dès lors que, comme il a été dit précédemment, le bail du 11 octobre 2005 portait sur une surface louée de 4.060 m2, il n'en demeure pas moins qu'à compter de l'année 2010, alors que la société VEOLOG était locataire des lieux depuis 2007, les charges ont augmenté anormalement au cours des années 2010 à 2013, présentant pour cette dernière année une augmentation de près du triple ; que cette majoration très importante au regard des charges antérieurement réglées, et donc prévisibles, constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose louée au sens de l'article 1110 du code civil ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande en annulation du contrat de bail sur ce fondement » ;

ALORS QUE, premièrement, lorsqu'une demande tend à l'annulation d'une convention, l'ensemble des parties à l'acte doivent être attraites à la procédure ; que la fin de non-recevoir qui résulte de la méconnaissance de cette règle est de pur droit et doit être relevée d'office par les juges du fond ; qu'en déclarant recevable la demande en annulation du bail conclu le 31 août 2010 avec la société TRAPPES en l'absence de cette société à la procédure, les juges du fond ont violé l'article 14 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, si en application de l'article 1743 du code civil, le bail conclu par le vendeur est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, le propriétaire originaire demeure cocontractant du locataire ; qu'à partir du moment où l'annulation de ce contrat est poursuivie en justice, le demandeur doit attraire son cocontractant à l'instance ; qu'en déclarant en l'espèce la demande de la société VEOLOG recevable en dépit de l'absence de la société TRAPPES à la procédure, les juges du fond ont violé les articles 1743 du code civil et 14 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, troisièmement, et en toute hypothèse, le propriétaire originaire ayant conclu le contrat de bail avec l'actuel locataire reste seul titulaire des droits et obligations nés antérieurement au transfert de la propriété du bien loué à son acquéreur ; qu'à ce titre, l'action en annulation du contrat de bail porte nécessairement atteinte à ses droits pour la période correspondant à sa propriété ; qu'en déclarant néanmoins recevable la demande en annulation du contrat de bail conclu avec la société TRAPPES, quand il était constant que celle-ci n'était pas partie à l'instance, les juges du fond ont encore violé les articles 1743 du code civil et 14 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (

ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; qu'en s'abstenant de toute réponse sur ce point, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, lorsque deux conventions forment un ensemble indivisible, la nullité de l'une ne peut être prononcée sans que l'autre soit également déclaré nulle ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; que par suite de cette indivisibilité, la société VEOLOG ne pouvait réclamer l'annulation du bail du 31 août 2010 tout en prétendant conserver le bénéfice de la transaction fondée sur l'existence de ce bail ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point avant de prononcer l'annulation du seul bail du 31 août 2010, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ensemble les règles régissant l'indivisibilité des conventions.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

(n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (

) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (

) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail, étant expressément précisé que la résiliation du bail est strictement indivisible de la conclusion et de l'entrée en vigueur du présent bail, la conclusion du présent bail étant une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas accepté de résilier le bail » ; que la cour relève que, par acte du 22 juillet 2011, reçu par Maître Jean-François Y... , notaire à la résidence de Paris (7e), la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a acquis de la société TRAPPES, l'ensemble immobilier sis au [...] , dont les cellules 1, 2 et 3, un hall de réception, d'expédition et de livraison, un local de charge, des locaux sis au 1er étage à usage de locaux administratifs et de bureaux et divers locaux techniques étaient données à bail à la société VEOLOG par acte du 31 août 2010 ; que, si elle n'a pas conclu ce bail, qui a pris effet au 1er janvier 2011, elle s'est trouvée, du fait de cette acquisition, emplie des droits et obligations du bailleur à l'égard de la société VEOLOG, comme l'avait été, en son temps, de ceux de la société MALABAR ;que si les manoeuvres dolosives, qui ne sont plus soutenues par la locataire en cause d'appel, ne pouvaient être reprochées à titre du vice du consentement qu'au signataire du bail, en l'occurrence la société TRAPPES, l'erreur, que le tribunal a retenue, pouvait en revanche être légitimement opposée à la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, du fait d'un accroissement estimé excessif des charges locatives en cours d'exécution du contrat, de nature à en modifier générale ; qu'il en résulte que la société VEOLOG est parfaitement recevable en son action à son encontre et que la fin de nonrecevoir que la SCI ECF TRAPPES LOGISTIC lui oppose doit être rejetée ; que ceci étant, le contrat de bail du 31 août 2010 prévoit la résiliation amiable du bail conclu le 11 mai 2009 à effet au 31 décembre 2010 et l'entrée en vigueur du nouveau bail à compter du 1er janvier 2011 ; que le loyer annuel hors taxes et hors charges y est fixe à 603.062 euros ; que s'agissant des charges et taxes, les articles 21 et 27 du bail stipulent que le preneur doit supporter intégralement, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, d'une part les taxes, impôts et contributions légalement mise à la charge du preneur ainsi que celles légalement dues par le bailleur, et d'autre part, les charges et prestations, frais de personnel et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférents aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les locaux que dans les parties communes de l'immeuble ainsi que les honoraires de gérance des lieux loués de gestion technique, ceux liés à l'administration des charges, ainsi que ceux du syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ainsi que la quote-part d'assurance de l'immeuble ; que la société VEOLOG conteste une augmentation des charges de plus de 270 % intervenue entre 2005 et 2013, en produisant des pièces, attestées par son expert-comptable ou son commissaire aux comptes, et des comptes d'exploitation dont il ressort que le montant HT des charges a évolué comme suit : - 2006 : 77.760,39 euros ; - 2007 : 78.277,74 euros ; - 2008 : 70.163,19 euros ; - 2009 :83.431,83 euros ; - 2010 : 140.893,74 euros ; - -2011 ; 181 .808,04 euros ; - 2012 : 284.395,03 euros ; - 2013 : 259.403,00 euros ; - 2014 : 279.336,00 euros ; que ces montants sont corroborés par les différents appels de provisions sur charges et avis de régularisation que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS met aux débats, laquelle produit toutefois un tableau confectionné par ses soins, censé donner le détail des postes de charges de la société VEOLOG pour les années 2011 à 2014, lequel mentionne pour: - 2014 : 184.366,12 euros l'avis de régularisation de charges 2014 permettant d'accréditer ce dernier chiffrage ; que l'augmentation des charges a ainsi été de : - 240,87% entre 2009 et 2012 ; -101,85% entre 2010 et 2012 ; 56,43% entre 2011 et 2012 ; que des baux mis aux débats, il résulte qu'au moins depuis 2009, la consistance des locaux loués est demeurée inchangée ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fait valoir que cette augmentation de charges s'explique par: - la restructuration de l'entrepôt en 2009 emportant obligation pour l'ancien propriétaire, la société TRAPPES, de conclure plusieurs contrats de maintenance fin 2010 et début 2011 ; - la reprise par le bailleur du gardiennage de l'immeuble début 2013 alors que la société VEOLOG était préalablement titulaire du contrat de gardiennage et en assumait seule la charge financière ; - la refacturation des consommations réelles de fluides (eau/gaz/électricité) à la VEOLOG à parti de 2011 et l'augmentation de sa consommation de fluides en 2011 ; - la réévaluation de la taxe foncière en 2011 ; que la société VEOLOG lui rétorque justement que la prétendue restructuration de l'entrepôt a essentiellement considéré en son extension, autorisée par arrêtée du 14 avril 2008 pour des locaux depuis loués à la société Nature & Découvertes et que cette rénovation du site, au lieu de lui profiter, s'est traduite pour elle en une charge complémentaire puisque les prescriptions de l'arrêté préfectoral se sont appliquées également aux autres installation ou équipements exploités dans l'établissement, selon son article 1.1.1 ; qu'à propos des contrats de maintenance, notamment des portes coupefeu, du système de désenfumage, de l'installation électrique, des portails coulissants et barrières levantes, la société VEOLOG constate pertinemment que le cumul du coût de ceux-ci, à considérer qu‘ils ne concurrencent pas les contrats déjà existants, ne dépasse pas 28.000 euros par an et n'explique donc pas l'important accroissement de charges querelle ;qu'elle opère la même critique pertinente en ce qui concerne les 53,892 euros de frais de gardiennage facturés par la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS en 2013, dont il n'est pas contesté qu'elle prenait en charge sa part au préalable ; que la société VEOLOG s'inscrit en faux contre de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS selon laquelle elle aurait, avant 2010, bénéficié d'une facturation forfaitaire de ces consommations de fluides, alors que des régularisations de charges sont intervenues chaque année, dénonçant également une prétendue sous-location à la société HILTI, qui aurait contribué à un accroissement de consommation de fluides, que le bailleur n'établit pas, s'agissant d‘un simple client ; qu'elle fait observer quant à ces consommations de fluides, que le bailleur ne justifie en rien leur réalité, par exemple par la communication de relevés d'index ; qu'enfin, au sujet de la réévaluation de la taxe foncière, du fait de la prise en compte par l'administration fiscale de la nouvelle surface pondérée liée à l'extension de l'entrepôt loué à la société NATURE & DÉCOUVERTES, la société VEOLOG fait justement observer qu'elle l'a subie et que cela a eu pour effet, outre une augmentation sensible de sa quote-part de taxe foncière passant en 2011 de 85.435 à 112.458 euros, d'automatiquement renchérir la taxe professionnelle, dont l'assiette est pour partie assise sur la valeur locative foncière de la propriété, laquelle s'est établie à 104.730 euros en 2011 contre 59.640 euros en 2010, soit une hausse de près de 76% en un an ; que la cour relève à égard, que l'augmentation des charges constatée plus haut n'inclut ni la taxe foncière, ni la taxe La SCI ECF TRAPPES LOGISTICS considère qu'en faisant droit à la demande d'annulation du bail commercial du 31 août 2010, les premiers juges ont placé sur le terrain de l'erreur une imprévision que le code civil ne sanctionne pas, en violation de la force obligatoire des contrats, alors même que le montant des charges dont le preneur avait librement accepté de devenir débiteur n'avait pas été contractualisé et que donc sa refacturation ne saurait être utilement contestée ; que la société VEOLOG lui oppose justement que la substance de la chose, au sens des dispositions de l'article 1110 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 est assimilable à la substance même de l'engagement ; que le preneur, même déchargé des coûts directs de gardiennage et alors que depuis 2009, les locaux qu'il loue n'ont subi aucune modification de consistance, ni bénéficié d‘une quelconque rénovation, a vu son consentement faussé par une majoration des charges, antérieurement réglées, d'une ampleur telle qu'elle ne pouvait être normalement prévisible et portait sur les qualités essentielles de la prestation ; qu'en conséquence de quoi, la cour, confirmant le jugement sur ce point, dira que l'erreur est en l'espèce caractérisée et qu'est nul le bail du 31 août 2010 ; que sur les conséquences de l'annulation du bail du 31 août 2010: la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, arguant des stipulations de l'article 1 du bail du 31 août 2010, relatives à la résiliation amiable du bail du 11 mai 2009 à effet du 31 décembre 2010, considère que l'annulation de ce bail, redonne vie à ce précèdent bail, qui aurait dû se poursuivre jusqu'au 31 décembre 2016, acceptant toutefois, compte-tenu du départ de la société VEOLOG, ensuite du congé qu'elle lui a fait signifier le 24 juin 2016. que cet ancien bail prenne fin le 31 août 2016 ; qu'en exécution du bail du 11 mai 2009, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS demande ainsi la condamnation de la société VEOLOG à lui payer loyers, charges et taxes jusqu'au 31 août 2016 ; que la société VEOLOG lui oppose, à bon droit, le caractère nouveau de cette prétention, au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, qui pour soi-disant la conséquence de l'annulation du bail, n'a pourtant été aucunement formée en première instance, relevant exactement, au surplus, que la SCI ECF TRAPPES Logistics tire ses droits de bailleur de l'acte d'acquisition de l'immeuble qu'elle a signé, le 22 juillet 2011, avec la société TRAPPES, dans lequel la situation locative des biens loués par la société VEOLOG ne se réfère qu‘au bail conclu le 31 août 2010, ce qui lui interdit de revendiquer plus de droits en revendiquant l'application d'un bail qui n'est pas mentionné à cet acte ; que la cour dira donc cette demande irrecevable devant elle, de même que la condamnation de la société VEOLOG à payer une indemnité d'occupation en conséquence de l‘absence de bail ; que pour le surplus, la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute demande de condamnation de la société VEOLOG au paiement d'arriérés de loyers, de charges et de taxes du fait de l'annulation du bail du 31 août 2010 » ;

l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m2 et à la réalisation de travaux de réhabilitation sur le bâtiment faisant l'objet du bail précité et de ses avenants ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG le 11 mai 2009, le bail n° 1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n° 2) ; que la société TRAPPES ayant acquis de la société MALABAR l'immeuble dont s'agit, elle s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n° 2 ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenus de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment un nouveau bai ; que c'est dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG ; que le bail énonce en effet en préambule que "le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR. Le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre dudit bail commercial et ce en suite de la vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur. (

ALORS QUE, premièrement, la validité d'une convention s'apprécie au jour de sa formation ; qu'à cet égard, si des événements postérieurs à la conclusion du contrat peuvent établir l'existence d'une cause de nullité, ce n'est pour autant que celle-ci est contemporaine de la formation du contrat ; qu'en ayant exclusivement égard en l'espèce à une augmentation des charges postérieure à la conclusion du contrat de bail du 31 août 2010, les juges ont violé l'article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ALORS QUE, deuxièmement, la lésion n'est pas une cause de rescision des conventions ; qu'en estimant que le consentement de la société VEOLOG avait été faussé par le fait que le montant des charges locatives était devenu plus important que celui initialement prévu au jour de la formation du bail, les juges ont encore violé l'article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ET ALORS QUE, troisièmement, la survenance de circonstances imprévues au cours de l'exécution du contrat n'est pas une cause de nullité de ce contrat ; qu'en déduisant en l'espèce que l'augmentation des charges locatives survenue en cours d'exécution du bail constituait pour la société VEOLOG une cause de nullité de son engagement de preneur, les juges ont en outre violé les articles 1108 et 1134 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fondées sur le bail du 11 mai 2009, et a rejeté l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE « les conséquences de l'annulation du bail du 31 août 2010: la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, arguant des stipulations de l'article 1 du bail du 31 août 2010, relatives à la résiliation amiable du bail du 11 mai 2009 à effet du 31 décembre 2010, considère que l'annulation de ce bail redonne vie à ce précèdent bail, qui aurait dû se poursuivre jusqu'au 31 décembre 2016, acceptant toutefois, compte-tenu du départ de la société VEOLOG, ensuite du congé qu'elle lui a fait signifier le 24 juin 2016, que cet ancien bail prenne fin le 31 août 2016 ; qu'en exécution du bail du 11 mai 2009, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS demande ainsi la condamnation de la société VEOLOG à lui payer loyers, charges et taxes jusqu'au 31 août 2016 ; que la société VEOLOG lui oppose, à bon droit, le caractère nouveau de cette prétention, au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, qui pour soi-disant la conséquence de l'annulation du bail, n'a pourtant été aucunement formée en première instance, relevant exactement, au surplus, que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS tire ses droits de bailleur de l'acte d'acquisition de l'immeuble qu'elle a signé, le 22 juillet 2011, avec la société TRAPPES, dans lequel la situation locative des biens loués par la société VEOLOG ne se réfère qu‘au bail conclu le 31 août 2010, ce qui lui interdit de revendiquer plus de droits en revendiquant l'application d'un bail qui n'est pas mentionné à cet acte ; que la cour dira donc cette demande irrecevable devant elle, de même que la condamnation de la société VEOLOG à payer une indemnité d'occupation en conséquence de l‘absence de bail » ;

ALORS QUE, premièrement, les articles 564 à 566 du code de procédure civile s'appliquent à la partie qui a eu en première instance la qualité de demandeur ; qu'en revanche, la partie qui a eu en première instance la qualité de défendeur ne peut former, même en cause d'appel, qu'une demande reconventionnelle et n'est assujettie qu'aux dispositions des articles 70 et 567 du code de procédure civile ; qu'en opposant en l'espèce les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS visant à faire constater que, à supposer que le bail du 31 août 2010 fût nul, le bail antérieur du 11 mai 2009 devait alors reprendre vie, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 564 à 566 du code de procédure civile, et par refus d'application, les articles 70 et 567 du même code ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en toute hypothèse, chaque fois que les articles 564 à 566 du code de procédure civile sont applicables, les juges du fond doivent à tout le moins rechercher si, la demande, bien que nouvelle, n'entre au nombre des exceptions posées par ces textes ; qu'en s'abstenant de rechercher si tel n'était pas le cas en l'espèce s'agissant de la demande visant à voir appliquer le bail du 11 mai 2009, la cour d'appel a à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 564 à 566 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, troisièmement, lorsque le juge constate qu'une demande est irrecevable et met en évidence qu'il n'a pas le pouvoir d'examiner son bien-fondé, il est exclu qu'il puisse se prononcer sur le fond ; qu'en estimant en l'espèce que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ne pouvait se prévaloir du bail du 11 mai 2009 après avoir constaté que cette demande était irrecevable en cause d'appel, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, dès lors que les baux consentis antérieurement à la cession lient l'acquéreur devenu propriétaire et le preneur, l'annulation du bail dernier en date fait nécessairement revivre entre l'acquéreur et le preneur le bail antérieurement en vigueur et résilié par le nouveau bail, à l'instar de ce qui se serait produit avec le propriétaire originaire en l'absence de cession de l'immeuble ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1743 du code civil, ensemble les règles régissant les effets de la nullité.

CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, et a rejeté les demandes de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, notamment en ce qui concerne la demande infiniment subsidiaire tendant à l'octroi d'une indemnité d'occupation à titre de provision ;

AUX MOTIFS QUE « les conséquences de l'annulation du bail du 31 août 2010 : la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, arguant des stipulations de l'article 1 du bail du 31 août 2010, relatives à la résiliation amiable du bail du 11 mai 2009 à effet du 31 décembre 2010, considère que l'annulation de ce bail redonne vie à ce précèdent bail, qui aurait dû se poursuivre jusqu'au 31 décembre 2016, acceptant toutefois, compte-tenu du départ de la société VEOLOG, ensuite du congé qu'elle lui a fait signifier le 24 juin 2016, que cet ancien bail prenne fin le 31 août 2016 ; qu'en exécution du bail du 11 mai 2009, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS demande ainsi la condamnation de la société VEOLOG à lui payer loyers, charges et taxes jusqu'au 31 août 2016 ; que la société VEOLOG lui oppose, à bon droit, le caractère nouveau de cette prétention, au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, qui pour soi-disant la conséquence de l'annulation du bail, n'a pourtant été aucunement formée en première instance, relevant exactement, au surplus, que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS tire ses droits de bailleur de l'acte d'acquisition de l'immeuble qu'elle a signé, le 22 juillet 2011, avec la société TRAPPES, dans lequel la situation locative des biens loués par la société VEOLOG ne se réfère qu‘au bail conclu le 31 août 2010, ce qui lui interdit de revendiquer plus de droits en revendiquant l'application d'un bail qui n'est pas mentionné à cet acte ; que la cour dira donc cette demande irrecevable devant elle, de même que la condamnation de la société VEOLOG à payer une indemnité d'occupation en conséquence de l‘absence de bail » ;

ALORS QUE, premièrement, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en rejetant la demande d'indemnité d'occupation après avoir retenu, dans ses motifs, que cette demande était irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, les articles 564 à 566 du code de procédure civile s'appliquent à la partie qui a eu en première instance la qualité de demandeur ; qu'en revanche, la partie qui a eu en première instance la qualité de défendeur ne peut former, même en cause d'appel, qu'une demande reconventionnelle et n'est assujettie qu'aux dispositions des articles 70 et 567 du code de procédure civile ; qu'à considérer que la disposition rejetant toutes les autres demandes de la société ECF TRAPPES LOGISTICS puisse se comprendre comme rappelant l'irrecevabilité retenue dans ses motifs à l'égard de la demande d'indemnité d'occupation, en toute hypothèse, en tant que cette irrecevabilité se fonde uniquement sur la nouveauté de cette demande en cause d'appel, l'arrêt doit être censuré pour violation, par fausse application, des articles 564 à 566 du code de procédure civile, et pour refus d'application des articles 70 à 567 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, troisièmement, faute d'avoir recherché en toute hypothèse si la recevabilité de la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait pas se justifier par les exceptions prévues par l'article 564 à 566 du code de procédure civile, comme étant notamment la conséquence de la demande visant l'annulation du bail, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles 564 à 566 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2018:C300397

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