13/00028

COUR D'APPEL DE NOUMÉA 70

Arrêt du 24 Avril 2014

Chambre Civile

Numéro R. G. : 13/ 28

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2013 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 11/ 138)

Saisine de la cour : 07 Février 2013

APPELANT

M. Albert X...né le 20 Décembre 1923 à PISE (ITALIE)

demeurant ...-98800- NOUMEA

Représenté par Me Thérèse PELLETIER de la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. Thierry Y...né le 14 Juin 1962 à NOUMEA (98800)

demeurant ...-98800- NOUMEA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro ...du 29/ 04/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NOUMEA)

Mme Rose Z...épouse Y...née le 13 Mai 1936 à NICE (06000)

demeurant ...-98800- NOUMEA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro ...du 29/ 04/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NOUMEA)

Tous deux représentés par Me Lisa KIBANGUI, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 20 Mars 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

M. Jean-Michel STOLTZ, Conseiller, M. Christian MESIERE, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Christian MESIERE.

Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

- contradictoire,- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par M. Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCEDURE DE PREMIERE INSTANCE

Par un jugement rendu le 07 janvier 2013 auquel il est renvoyé pour l'exposé de l'objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, statuant :

1) sur les demandes formées par M. Albert X...à l'encontre de M. Thierry Y...et de Mme Rose Z...épouse Y..., aux fins d'obtenir :

* la résolution du contrat de bail aux torts de M. Y...,

* son expulsion des lieux ainsi que de tous occupants de son chef,

* la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

-5 585 376 FCFP au titre des loyers impayés,

-837 806 FCFP au titre de la pénalité contractuelle de 15 %,

-200 000 FCFP par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux,

* la fixation définitive de l'astreinte provisoire liquidée par l'arrêt de la cour d'appel du 16 décembre 2010 à la somme de 500 000 FCFP,

* la condamnation des défendeurs au paiement de ladite somme majorée des intérêts légaux à compter du 18 janvier 2011, date de la signification de cette décision,

* la liquidation de l'astreinte fixée par la cour d'appel,

* la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 175 000 FCFP à ce titre,

* le paiement d'une somme de 300 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

le tout au bénéfice de l'exécution provisoire,

2) sur les demandes reconventionnelles formées par les consorts Y...à l'encontre de M. Albert X...aux fins d'obtenir :

* le rejet de l'intégralité des demandes présentées par M. X...,

* la condamnation de M. X...au paiement des sommes suivantes :

-6 195 620 FCFP en réparation du préjudice de jouissance et du manque à gagner subis depuis 2008,

-1 000 000 FCFP en réparation du préjudice moral subi,

à titre subsidiaire :

* d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

a :

* débouté M. X...de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail aux torts de M. Y..., obtenir l'expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité au titre de la clause pénale,

* dit que M. Y...doit à M. X...la somme de 5 585 376 FCFP au titre des loyers impayés,

* dit que M. X...doit à M. Y...la somme de 4 900 000 FCFP à titre de dommages et intérêts,

* condamné M. Y...à payer à M. X..., après compensation entre les dettes réciproques des parties, la somme de 685 376 FCFP,

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire de cette décision, sans garantie,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* fait masse des dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. A..., les a partagés par moitié entre les parties et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

* dit que les dépens seront recouvrés conformément à la réglementation en matière d'aide judiciaire,

* fixé les unités le coefficient de base servant au calcul de la rémunération de Maître Lisa KIBANGUI, avocat commis au titre de l'aide judiciaire.

PROCEDURE D'APPEL

Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 07 févier 2013, M. Albert X...a déclaré relever appel de cette décision, qui ne semble pas avoir été signifiée.

Dans son mémoire ampliatif d'appel et ses conclusions récapitulatives du 26 septembre 2013, il renouvelle l'intégralité de ses demandes initiales, sauf à préciser et ajouter :

- que le compte débiteur des loyers arrêté au mois d'avril 2013 représente la somme de 8 485 791 FCFP,

- qu'il convient d'y ajouter la mensualité de 174 179 FCFP à compter du mois de mai 2013 outre les pénalités de retard de 15 % sur le compte débiteur jusqu'à l'arrêt à intervenir,

- que l'indemnité d'occupation devra être fixée à 300 000 FCFP à compter de l'arrêt.

Il demande à la Cour de condamner solidairement M. Thierry Y...et Mme Rose Z...épouse Y...à lui payer la somme de 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec distraction.

Il fait valoir pour l'essentiel :

- que par contrat en date du 1er juin 2006, il a donné en location à M. Y...un dock avec terrain à usage professionnel, destiné à l'entretien et à la réparation de véhicules automobiles, situé ...à NOUMEA, moyennant un loyer mensuel initial de 140 000 FCFP outre les charges,

- que sa mère, Mme Rose Z...épouse Y..., est caution personnelle et solidaire des engagements pris,

- qu'au début de l'année 2008, M. Y...s'est abstenu de régler les loyers, et plusieurs relances lui ont été adressées,

- qu'alors même que le locataire manquait à son obligation essentielle de payer le loyer et créait des difficultés pour obtenir la réalisation de travaux d'entretien, il n'a cessé de faire procéder à des travaux,

- que la réalisation d'un mur destiné à retenir des eaux de ruissellement venant du terrain supérieur a été retardée par la défaillance de M. Y...pourtant sommé de retirer les véhicules et les épaves qui encombraient les lieux,

- que par la suite, M. Y...a fait état de fuite en toiture et d'infiltrations d'eau par le sol, affirmations contestées par l'entreprise GARNIER 45 au mois de septembre 2008 et par un constat d'huissier dressé par Maître L...le 20 janvier 2009,

- qu'à compter du mois de janvier 2009, M. Y...a recommencé à s'abstenir de payer les loyers alors que la toiture avait été changée, qu'il n'y avait pas d'infiltration et a continué à empêcher l'édification du mur programmé,

- que le 10 avril 2009, il lui a adressé une mise en demeure visant la clause résolutoire,

- qu'en réponse, M. Y...a saisi le juge des référés pour obtenir la suspension de la clause résolutoire et la désignation d'un expert chargé de constater des désordres,

- que M. Y...n'a pas déféré à la décision de justice lui ordonnant de consigner la somme de 800 000 FCFP au titre du débit arrêté au mois de mai 2009, par mensualités de 40 000 FCFP, outre le paiement du loyer,

- que de même, il n'a pas exécuté l'arrêt du 16 décembre 2010 qui a liquidé provisoirement à 500 000 FCFP l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 10 juin 2009 relative à l'enlèvement des carcasses empêchant la réalisation du mur séparatif avec le fond supérieur,

- qu'il résulte du procès-verbal établi par Maître M..., Huissier, le 23 mai 2011, que le mur a été édifié, que la toiture du dock et de la cabine de peinture a été refaite à neuf, et qu'il n'y a plus de fuite,

- qu'en ce qui le concerne, il a déboursé la somme de 1 130 004 FCFP pour des travaux de réparation en 2008 et 2009 et celle de 3 214 607 FCFP en 2010 et 2011, soit un total de 4 344 611 FCFP,

- qu'à ce jour, M. Y...ne paie plus le loyer depuis le mois de janvier 2009,

- que le débit arrêté au 17 septembre 2013 représente la somme de 9 380 235 FCFP,

- qu'en application de l'article 1728 du Code civil, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparations nécessaires pour s'abstenir de payer les loyers échus,

- que sauf à être dans l'impossibilité d'utiliser le bien loué, le preneur ne peut pas sans autorisation judiciaire se dispenser de payer les loyers au motif de réparations nécessaires,

- que le bail prévoit que tous les travaux engagés seront à la charge personnelle du preneur,

- que la gravité et le cumul des manquements de M. Y...justifient la résiliation du bail,

- que ces manquements concernent les obligations contractuelles mais également l'exécution des décisions judiciaires.

Par conclusions récapitulatives du 07 novembre 2013, M. Thierry Y...et Mme Rose Z...épouse Y...sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X...de ses demandes visant la résolution du bail, l'expulsion, le paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité au titre de la clause pénale et demandent à la Cour :

* de fixer la créance de M. X...au titre des loyers impayés,

* de condamner M. X...à payer à M. Y...la somme de 6 195 620 FCFP au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance et du manque à gagner depuis 2008 et celle de 1 000 000 FCFP au titre du préjudice moral subi,

* d'ordonner la compensation entre les créances réciproques,

* de débouter M. X...du surplus de ses demandes,

* de fixer les unités de valeur servant de base à la rémunération de Maître KIBANGUI intervenant au titre de l'aide judiciaire.

Ils font valoir pour l'essentiel :

- qu'en 2006, M. Y...a loué ce local pour l'exercice de son activité professionnelle, à savoir l'entretien et la réparation de véhicules automobiles,

- qu'à compter de l'année 2008, il a constaté la présence et l'aggravation de désordres affectant la toiture et la dalle du dock, outre un problème d'écoulement des eaux pluviales,

- qu'il a demandé à l'agence immobilière la réalisation de travaux de réparation, ces inondations l'empêchant de travailler dans de bonnes conditions,

- que le litige a donné lieu à plusieurs décisions de justice, notamment en référé,

- que le rapport d'expertise déposé par M. A...le 04 janvier 2011 a confirmé l'existence de désordres qui rendent les lieux loués impropres à leur destination,

- qu'en ce qui concerne la toiture, M. X...n'a toujours pas fait réaliser les travaux préconisés par l'expert,

- qu'en effet, il a demandé à l'entreprise COSTENTIN de réaliser une sur-toiture partielle du dock,

- qu'en ce qui concerne la dalle du dock, M. X...a fait réaliser un mur sans drain et sans raccordement à un système d'évacuation des eaux récoltées, donc totalement inefficace,

- qu'il se trouve donc une situation quasi identique à celle d'avant l'expertise, à savoir qu'il est dans l'incapacité d'exercer normalement sa profession,

- que les inondations qu'il a subies ont provoqué des retards dans l'exécution de ses chantiers,

- que dans ces conditions, il a rencontré des difficultés pour régler son loyer,

- que M. X...n'a pas respecté ses obligations de propriétaire,

- que la baisse considérable de ses revenus a réduit sa capacité à régler ses loyers,

- que la perte de certains chantiers est directement imputable à la défaillance du propriétaire,

- que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le non paiement des loyers par le locataire était justifié par l'inexécution préalable et fautive de M. X...de son obligation de délivrer au preneur la chose en bon état de réparation,

- qu'il forme un appel incident sur le montant de l'indemnisation de son préjudice, tant en ce qui concerne la baisse de son chiffre d'affaires que son préjudice moral.

Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d'audience ont été rendues le 19 novembre 2013.

Le 10 mars 2014, M. Albert X...a déposé de nouvelles conclusions portant actualisation du compte débiteur au mois de mars 2014.

Le 18 mars 2014, M. Thierry Y...a déposé un bordereau de pièces (photographies du dock et alentours).

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la recevabilité des appels :

Attendu que l'appel principal et l'appel incident, formés dans les délais légaux, doivent être déclarés recevables ;

2) Sur la procédure :

Attendu que par une décision rendue le 19 novembre 2013, le magistrat chargé de la mise en état de la procédure a ordonné la clôture et fixé la date de l'audience (20 mars 2014 à 08 heures) ;

Qu'aux termes de l'article 910-1 du Code de procédure civile, le magistrat chargé de la mise en état a pour mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces ;

Qu'en l'espèce, il apparaît que M. Albert X...a déposé des conclusions le 10 mars 2014, soit postérieurement à la clôture de la procédure ;

Que toutefois, s'agissant de conclusions relatives à des loyers échus et à leur actualisation, elles seront déclarées recevables sur le fondement des dispositions du deuxième alinéa de l'article 910-21 du Code de procédure civile ;

Que de son côté, M. Thierry Y...a déposé de nouvelles pièces (photographies des lieux) le 18 mars 2014 ; soit postérieurement à la clôture de la procédure ;

Qu'il convient en conséquence de déclarer irrecevables et d'écarter des débats les pièces nouvelles déposées par M. Thierry Y...le 18 mars 2014 ;

3) Sur l'exécution du contrat de bail :

Attendu qu'il résulte des pièces versées et des débats qu'en vertu d'un contrat de bail à usage professionnel en date du 1er juin 2006, M. Albert X...a loué à M. Thierry Y...un dock d'environ 150 m 2 en maçonnerie, couverture en tôles, sol en béton et portes coulissantes métalliques, ainsi qu'un bureau et un terrain d'environ 7 ares, le tout situé ..., quartier de NUMBO, dans la commune de NOUMEA, moyennant un loyer mensuel de 140 000 FCFP plus les charges ;

Que le loyer devait être payé entre le 1 er et le 5 de chaque mois, auprès de l'agence immobilière Jacky B..., située au ...à NOUMEA ;

Que Mme Rose Z...épouse Y..., s'est portée caution personnelle et solidaire du paiement des loyers ;

Que le locataire a été autorisé par le bailleur à prolonger le carport existant sur le côté du dock, les parties convenant que tous les travaux engagés seront à la charge du preneur et qu'ils resteront acquis au propriétaire lors de la sortie du preneur ;

Que les locaux loués devaient servir exclusivement à une activité d'entretien et de réparation de véhicules automobiles ;

Qu'au mois d'avril 2008, M. X...a réglé une facture de travaux réalisés par l'entreprise GARNIER 45 pour la somme de 693 115 FCFP ;

Qu'il s'agit de travaux d'étanchéité complète de la toiture, surface totale traitée anti rouille de 187 m 2, consistant en un nettoyage complet et grattage des points de rouille et à la pose de deux couches de RUBSON SP 360 à 1, 5 kg au mètre carré, couleur gris blanc, étalée à la brosse manuellement ;

Que la facture précise que ces travaux sont garantis 10 ans ;

Que par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 avril 2008, l'agence immobilière Jacky B...a adressé une mise en demeure à M. Thierry Y...concernant le paiement des loyers des mois de février, mars et avril 2008, soit 145 360 x 3 = 436 080 FCFP ;

Que l'agence immobilière Jacky B...a renouvelé cette démarche le 08 mai 2008, puis les 18 juillet et 11 août 2008, y ajoutant les loyers des mois de mai, juin, juillet et août ;

Qu'au mois d'août 2008, M. X...a signé un devis de travaux établi par l'entreprise URBA SUD pour un montant de 1 024 800 FCFP correspondant à la réalisation d'un mur en béton (semelle en béton armé de 0, 40 x 0, 20 x 25 mètres linéaires + voile en agglos banchés de 0, 20) ;

Que par un courrier du 21 août 2008, l'agence immobilière Jacky B...a demandé à M. Y...de retirer de toute urgence les véhicules et épaves encombrant les lieux afin de permettre à l'entreprise de réaliser les travaux ;

Que l'agence immobilière Jacky B...a renouvelé cette demande le 25 août 2008, y ajoutant le paiement des loyers pour un total de 843 157 FCFP ;

Que par un courrier daté du 30 août 2008, M. Y...a demandé à l'agence de bien vouloir lui préciser les points suivants : nature exacte et descriptif des travaux envisagés, date de début des travaux, durée des travaux, nom de l'entreprise chargée de la réalisation de ces travaux, coordonnées de la compagnie d'assurance du chantier, précisant que dès réception de ces précisions, il fera le nécessaire pour faciliter la bonne réalisation du chantier, sans toutefois que soit remise en cause la bonne marche de son entreprise, ni la jouissance de l'immeuble loué ;

Que dans un courrier daté du 03 septembre 2008 adressé cette fois à M. X..., M. Y...a indiqué qu'il se réservait le droit de porter plainte pour harcèlement et tentative d'intimidation à l'encontre du signataire de la lettre de rappel, ajoutant que la construction d'un mur n'empêchera pas qu'une rivière traverse le terrain après chaque pluie ;

Que le 10 septembre 2008, M. X...a fait délivrer à M. Y...une sommation interpellative visant les arriérés de loyers de mars à septembre 2008 ainsi que les pénalités de retard, l'invitant à régler la somme de 1 145 855 FCFP dans le délai d'un mois, faute de quoi il entendait se prévaloir de la clause résolutoire ;

Que M. Y...a répondu à l'huissier : " Nous reconnaissons devoir les sommes dues sous réserve de vérifications. Nous sommes actuellement en litige avec le propriétaire car le clos du dock n'est pas assuré. A chaque précipitation l'eau remonte à travers les dalles et inonde le dock " ;

Que force est de constater que cette réponse mentionne l'existence d'un contentieux relatif à un problème de remontée des eaux de pluie par le sol du dock mais ne fait pas état de difficultés liées à l'étanchéité de la toiture du dock ;

Que le 20 janvier 2009, Maître L..., Huissier, mandaté par M. X..., a constaté la présence de nombreux véhicules à l'état d'épave autour du dock ainsi que la présence de plusieurs extensions au bâtiment principal qui, selon M. B..., auraient été réalisées sans autorisation et sans répondre aux normes légales (atelier de peinture) ;

Que le 10 avril 2009, M. X...a fait délivrer à M. Y...un commandement à locataire défaillant, lui demandant de régler les arriérés de loyers de janvier à avril 2009 ainsi que les pénalités de retard, pour la somme de 706 329 FCFP, de justifier de sa police d'assurance, de laisser libre le passage complet à l'arrière du bâtiment, de démolir ou démonter les constructions réalisées sans l'accord du propriétaire (cabine de ponçage, cabine de peinture, appentis) et d'enlever les carcasses de voitures stockées sur le terrain, dans le délai de 15 jours, faute de quoi il usera du bénéfice de la clause résolutoire ;

Que le 23 avril 2009, à M. Y...a saisi le juge des référés afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise, évoquant des désordres affectant la toiture et la dalle du dock ;

Que par une ordonnance rendue le10 juin 2009, le juge des référés a :

* rejeté la demande de suspension du règlement des loyers,

* autorisé M. Y...a consigner les loyers entre les mains de monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de NOUMEA, constitué séquestre,

* ordonné à M. Y...de procéder à l'enlèvement de tout obstacle à la réalisation par le bailleur d'un mur en limite du lot supérieur voisin, sous astreinte de 20 000 FCFP par jour de retard,

* ordonné une expertise confiée à M. C...,

* rejeté la demande reconventionnelle relative à la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et l'allocation d'une indemnité d'occupation ;

Que le juge des référés a considéré que si les infiltrations d'eau n'ont pas cessé depuis les travaux entrepris par le propriétaire, il n'est toutefois nullement démontré que ces infiltrations, par les désordres qu'elles génèrent, soient la cause directe et certaine des difficultés économiques du demandeur (M. Y...) ;

Que le juge des référés a également considéré que le manquement par le bailleur à son obligation de délivrer des lieux en bon état d'usage et de réparation ainsi que d'assurer la jouissance paisible des lieux loués, interdit audit bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail dès lors que celle-ci ne peut être acquise que dans le cadre d'une exécution de bonne foi ;

Que par un arrêt rendu le 16 décembre 2010, la Cour, statuant sur l'appel d'une autre ordonnance de référé du 1 er septembre 2010, a liquidé provisoirement à la somme de 500 000 FCFP l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 juin 2009 ;

Que dans le cadre de cette procédure devant la Cour, M. Y...a fait valoir qu'il avait fait enlever deux tonnes de ferrailles, que la cabine de peinture située à l'arrière du dock n'était pas une construction illicite et qu'il n'y avait donc à procéder à son enlèvement, que les carcasses de voitures se trouvaient sur le terrain du voisin, et qu'il s'engageait à démonter la cabine de ponçage après le dépôt du pré-rapport de l'expert " ;

Que la Cour a prononcé une nouvelle condamnation assortie d'une astreinte de 25 000 FCFP par jour de retard pour contraindre M. Y...à procéder à l'enlèvement de tous obstacles susceptibles d'empêcher la réalisation du mur séparatif avec le fond supérieur et notamment de procéder au démontage de sa cabine de peinture et de ponçage pendant le temps des travaux de construction du mur ;

Que l'expert M. A...(désigné en remplacement de M. C...par ordonnance du 23 mars 2010), a déposé son pré rapport le 30 novembre 2010 et son rapport définitif le 04 janvier 2011 ;

Qu'au cours des opérations d'expertise, M. X...a reconnu que deux ans après les travaux de traitement de la corrosion des tôles ondulées de la toiture et d'application d'un revêtement d'imperméabilisation avec garantie sur toute la surface de la couverture du dock, les fuites perdurent et la corrosion repart ;

Que les entreprises ayant réalisés ces travaux et fourni le RUBSON ont déclaré ne pas comprendre la réapparition des fuites et la non efficacité du traitement ;

Que l'expert a constaté l'existence de fuites d'eau à l'intérieur du dock par la couverture en tôles ondulées ainsi que des résurgences et venues d'eau actives par les sols à l'intérieur du dock ;

Que dans les deux cas, l'expert a estimé que la notion d'impropriété à destination des locaux était caractérisée ;

Que selon l'expert, l'état de la construction ancienne, mal entretenue et vétuste est à mettre en avant dans la survenance des deux désordres constatés ;

Qu'en ce qui concerne les causes et origines des fuites et infiltrations, l'expert a relevé, outre la vétusté de la couverture et des non conformité d'origine, l'insuffisance de la pente de la toiture qui est très inférieure aux prescriptions du DTU couvertures ondulées ;

Qu'en ce qui concerne les causes et origines des venues d'eau et inondations par le sol, l'expert a relevé l'absence en périphérie du bâtiment de dispositif de drainage des eaux d'écoulement provenant des terrains situés en amont, et aucune gestion efficace des eaux de pluie sur la parcelle de M. X...;

Que sur ce point, l'expert a ajouté : le dallage de béton posé sur le remblai ou sur simple hérissonnage, à peine surélevé de quelques centimètres par rapport au niveau du sol extérieur, ne possède pas de barrière étanche et sa vétusté (désagrégation du béton, fissures etc...) laisse de fait percoler les eaux du sous-sol non drainées ;

Qu'en ce qui concerne les remèdes à apporter au premier désordre, l'expert a préconisé le remplacement complet de la couverture qui ne remplit plus son rôle,

Qu'en ce qui concerne les remèdes à apporter au second désordre, l'expert a préconisé la réalisation d'une tranchée drainante écartée d'environ un mètre des façades, de profondeur avec pente adaptée, captant les eaux à la fois superficielles et interstitielles et les dirigeant vers un regad EP en aval qui lui même se rejettera dans le réseau public, ainsi qu'une étanchéité entre les façades et la périphérie intérieure de la tranchée drainante par dalles bétonnées, ou tout autre système efficace, avec une pente vers l'extérieur ;

Qu'enfin, l'expert a estimé que le trouble de jouissance subi par le locataire en raison des fuites et inondations récurrentes dans le dock loué depuis le 1 er juin 2006 était réel ;

Attendu qu'il résulte des développements qui précèdent qu'en vertu d'un contrat du 1 er juin 2006, M. Albert X...a loué à M. Thierry Y...un local à usage professionnel communément appelé " dock " ;

Qu'à compter du mois de février 2008, le locataire a cessé de payer les loyers ;

Qu'au mois d'avril 2008, le bailleur a fait réaliser des travaux d'étanchéité de la toiture du dock, travaux bénéficiant d'une garantie de dix ans selon l'entreprise qui les a réalisées ;

Qu'en réalité, les fuites et infiltrations d'eau sont très rapidement ré-apparues ;

Que la nature même des travaux réalisés, notamment le grattage de la rouille sur la totalité de la surface du bâtiment, démontre que les tôles étaient endommagées par la vétusté ;

Que pour tenter de pallier l'inondation de la dalle du dock en cas de fortes pluies, M. Albert X...a décidé de faire construire un mur destiné à retenir ou détourner les eaux de ruissellement provenant du fond voisin situé en amont ;

Que M. Thierry Y...s'est opposé à la réalisation de ces travaux car il ne voulait pas procéder au démontage de ces locaux annexes, à savoir la cabine de ponçage et la cabine de peinture et, accessoirement, à l'enlèvement des véhicules à l'état d'épave stockés à l'extérieur du dock ;

Que M. Thierry Y...a finalement réglé les loyers impayés de l'année 2008 après avoir reçu la sommation interpellative du 10 septembre 2008 mais que par la suite il a de nouveau cessé de payer les loyers à compter du mois de janvier 2009 ;

Qu'après avoir reçu le commandement de payer à locataire défaillant du 10 avril 2009, M. Thierry Y...a saisi le juge des référés ;

Que depuis, les choses sont demeurées en l'état, nonobstant les décisions judiciaires qui ont été rendues et le rapport d'expertise qui a été déposé, chacune des parties paraissant vouloir camper sur ses positions ;

4) Sur les demandes présentées par le bailleur, M. Albert X...:

A) sur les demandes relatives à la résiliation du bail, l'expulsion du preneur, la fixation d'une indemnité d'occupation et la mise en oeuvre de la clause pénale :

Attendu que le rapport d'expertise établi par M. A...a mis en évidence deux sortes de désordres rendant les locaux impropres à leur destination, en premier lieu les fuites d'eau provenant de la couverture en tôles ondulées, atteintes par la corrosion, et qui sont rapidement ré-apparues après les réparations sommaires réalisées par le bailleur en avril 2008 et en second lieu des résurgences et venues d'eau par les sols sur la dalle du dock en raison de l'absence de système de drainage des eaux de pluie en périphérie du bâtiment ;

Qu'au vu des constations de l'expert, il apparaît que M. X...n'a pas procédé aux travaux nécessaires pour mettre à la disposition de M. Y...un dock en bon état de location ;

Que selon l'expert, les désordres constatés sont majeurs et ont été vainement dénoncés auprès du bailleur sans que celui-ci n'y apporte une solution pérenne ;

Que compte tenu de ces circonstances, l'inexécution par M. Y...de son obligation de payer le loyer aux termes convenus s'est trouvée justifiée par l'inexécution préalable et fautive du bailleur, M. X..., de son obligation de délivrer au locataire la chose en bon état de réparation et de faire procéder, pendant la durée du bail, à toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;

Attendu qu'au vu de ces éléments c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. Albert X...de ses demandes visant à obtenir la résolution du bail aux torts de M. Y..., ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'à une pénalité de 15 % sur les sommes dues en application de la clause pénale du contrat ;

Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ces différents points ;

B) sur la demande relative aux arriérés de loyers :

Attendu qu'il n'est pas contesté que M. Y...a cessé de payer les loyers depuis le mois de janvier 2009 ;

Qu'il résulte des pièces versées aux débats que le décompte des arriérés de loyers, arrêté par le bailleur au mois de mars 2014, représente un montant total de 10 297 239 FCFP ;

Que M. Y...ne conteste pas le montant de sa dette ;

Qu'il convient en conséquence de condamner M. Thierry Y...à payer à M. Albert X...la somme de 10 297 239 FCFP représentant les arriérés de loyers arrêtés à la date du 31 mars 2014 ;

Que sa mère, Mme Rose Z...épouse Y..., sera tenue au paiement de ladite somme en vertu de son engagement de caution solidaire du paiement des loyers ;

C) sur la demande relative à la liquidation des astreintes :

Attendu que par un arrêt rendu le 16 décembre 2010, la Cour, statuant sur l'appel de l'ordonnance de référé du 1 er septembre 2010, a liquidé provisoirement à la somme de 500 000 FCFP l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 juin 2009 ;

Que la Cour a également prononcé une nouvelle astreinte, soit 25 000 FCFP par jour de retard ;

Que M. X...sollicite la liquidation définitive de ces deux astreintes ;

Qu'il n'est pas contesté que M. Y...n'a pas exécuté la décision et n'a donc pas payé l'astreinte initiale ;

Que dans ces conditions, rien ne s'oppose à la liquidation définitive de ces deux astreintes ;

Que la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour prononcer la liquidation définitive de ces deux astreintes à hauteur de 500 000 FCFP ;

Qu'il convient en conséquence de condamner M. Thierry Y...à payer à M. Albert X...la somme de 500 000 FCFP ;

4) Sur les demandes reconventionnelles présentées par le preneur, M. Thierry Y...:

A) sur la demande de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance et du manque à gagner :

Attendu qu'en première instance, M. Y...a sollicité la condamnation de M. X...à lui verser la somme de 6 195 620 FCFP au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et du manque à gagner subis depuis 2008 ;

Que le premier juge lui a alloué la somme de 3 000 000 FCFP au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et celle de 1 500 000 FCFP au titre du manque à gagner, soit un total de 4 500 000 FCFP ;

Que M. Y...a formé un appel incident et renouvelé sa demande initiale à hauteur de 6 195 620 FCFP

Qu'en ce qui concerne le trouble de jouissance, il fait valoir qu'il a subi un préjudice du fait de la non réalisation des travaux indispensables à la bonne destination des lieux loués ;

Qu'il n'apporte aucun élément susceptible de déterminer le montant de ce préjudice, se limitant a rappelé que l'expert M. A...a reconnu l'existence d'un trouble de jouissance subi en raison des fuites et inondations récurrentes dans le dock ;

Attendu que le trouble de jouissance subi par M. Y...n'est pas sérieusement contestable ;

Que la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer le montant de la réparation de ce préjudice à la somme de 1 800 000 FCFP ;

Qu'en ce qui concerne le manque à gagner, l'intéressé fait valoir qu'il a subi une baisse considérable de son chiffre d'affaires du fait de la non signature ou du refus de nouveaux chantiers, et de la perte de chantiers en cours du fait du retard pris ;

Qu'il produit six devis acceptés par des clients, messieurs D..., E..., F..., G..., H... et I..., mais non réalisés en raison des désordres affectant son dock, de 2008 à 2010 ;

Que ces devis portent sur les montants suivants :

* D...: Mustang, neuf fiches de travaux pour un total de 381 500 FCFP,

* E...: Combi, 180 000 FCFP,

* F...: Mustang, 1 200 000 FCFP,

* G...: Cooper, quatre fiches de travaux pour un total de 467 070 FCFP,

* H...: Rambler, sept fiches de travaux pour un total de 226 100 FCFP,

* I... : Moke, deux fiches de travaux pour un total de 600 950 FCFP,

soit un total de 3 055 620 FCFP ;

Que sur ces devis, M. Y...a porté la mention manuscrite suivante : " ce chantier devait être livré à... (telle date) " ;

Qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir que ces chantiers ont été retirés ou annulés ;

Qu'en effet, la mention manuscrite portée par M. Y...laisse penser que leur livraison a simplement été retardée ;

Qu'il verse également deux attestations établies par des clients, J...et K..., qui lui ont retiré les chantiers ;

Que M. J...déclare avoir annulé les travaux de restauration de véhicules anciens (Jepp MAHINDRA et Javeline AMC) qu'il avait confiés à M. Y...en raison du retard pris dans la réalisation de ces projets ;

Qu'à l'appui de cette attestation, M. Y...a versé deux devis, l'un de 550 000 FCFP et l'autre de 1 470 000 FCFP ;

Que M. K...se plaint du retard des travaux concernant un Jet SEADOO et un véhicule DODGE Coronet ;

Qu'à l'appui de cette attestation, M. Y...a versé un devis de 1 120 000 FCFP pour la DODGE Coronet 1966 ;

Attendu qu'aux termes de l'article 1350 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit en rapporter la preuve ;

Que parmi les pièces versées par M. Y..., seuls les devis de 550 000 FCFP et de 1 470 000 FCFP établis au nom de M. J...peuvent être retenus dans la mesure où l'attestation de l'intéressé constitue la preuve de l'annulation des travaux qui avaient été convenus ;

Que dans ces conditions, c'est la somme de 2 020 000 FCFP qui sera prise en compte au titre du manque à gagner invoqué par M. Y...;

Attendu qu'au total, le préjudice résultant du trouble de jouissance (1 800 000) et du manque à gagner (2 020 000) représente la somme de 3 820 000 FCFP ;

Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner M. Albert X...à payer à M. Thierry Y...la somme de 3 820 000 FCFP à titre de dommages-intérêts ;

B) sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral :

Attendu qu'en première instance, M. Y...a sollicité la condamnation de M. X...à lui verser la somme de 1 000 000 FCFP au titre de la réparation de son préjudice moral ;

Que le premier juge lui a alloué la somme de 400 000 FCFP ;

Que M. Y...a formé un appel incident et renouvelé sa demande initiale à hauteur de 1 000 000 FCFP ;

Que force est de constater qu'il ne s'explique nullement sur ce point, tant en ce qui concerne les éléments constitutifs dudit préjudice ni sur son évaluation ;

Qu'en outre, il convient de rappeler que M. Y...a refusé de libérer le terrain pour permettre la réalisation du mur devant permettre d'empêcher l'écoulement des eaux de pluie provenant du fond situé en amont ou à tout le moins d'en atténuer les conséquences ;

Que ce faisant, il a participé à son propre dommage ;

Qu'enfin, il convient également de rappeler que M. Y...n'a pas exécuté l'ordonnance de référé, rendue à sa demande, relative à la consignation des loyers ;

Que de même, il n'a pas exécuté l'arrêt de la Cour en date du 16 décembre 2010 ayant provisoirement liquidé à hauteur de 500 000 FCFP l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 10 juin 2009 relative à l'enlèvement des carcasses empêchant la réalisation du mur ;

Attendu qu'au vu des développements qui précèdent, et qui caractérisent une certaine mauvaise volonté de sa part, le préjudice moral invoqué par M. Y...n'est nullement démontré ;

Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter M. Thierry Y...de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

5) Sur la compensation entre les créances réciproques :

Attendu qu'au vu des développements qui précèdent, la créance de M. X...se présente de la manière suivante : 10 297 239 FCFP au titre des arriérés de loyers arrêtés à la date du 31 mars 2014 + 500 000 FCFP au titre de la liquidation définitive des deux astreintes, soit une somme totale de 10 797 239 FCFP ;

Que la créance de M. Y...se présente de la manière suivante : 3 820 000 FCFP à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et le manque à gagner ;

Qu'après compensation entre les créances réciproques des parties, il apparaît que M Thierry Y...reste devoir à M. Albert X...la somme de 6 977 239 FCFP ;

Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner les consorts Y...à payer M. Albert X...ladite somme ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Déclare les appels recevables en la forme ;

Déclare recevables les conclusions déposées par M. Albert X...le 10 mars 2014 ;

Déclare irrecevables et écarte des débats les pièces déposées par M. Thierry Y...le 18 mars 2014 ;

Confirme le jugement rendu le 07 janvier 2013 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA en ce qu'il a :

* débouté M. X...de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail aux torts de M. Y..., obtenir l'expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité au titre de la clause pénale,

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire de cette décision, sans garantie,

* fait masse des dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. A..., les partage par moitié entre les parties et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

* dit que les dépens seront recouvrés conformément à la réglementation en matière d'aide judiciaire,

* fixé les unités le coefficient de base servant au calcul de la rémunération de Maître Lisa KIBANGUI, avocat commis au titre de l'aide judiciaire ;

Infirme ledit jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

Dit que la créance de M. Albert X...à l'encontre de M Thierry Y...s'élève à la somme totale de 10 797 239 FCFP (soit 10 297 239 FCFP au titre des arriérés de loyers arrêtés à la date du 31 mars 2014 et 500 000 FCFP au titre de la liquidation définitive des astreintes) ;

Dit que la créance de M. Thierry Y...à l'encontre de M. Albert X...représente la somme totale de 3 820 000 FCFP à titre de dommages-intérêts, en réparation du trouble de jouissance (1 800 000 FCFP) et du manque à gagner (2 020 000 FCFP) ;

Déboute M. Thierry Y...de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Dit qu'après compensation entre les créances réciproques des parties, M Thierry Y...reste devoir à M. Albert X...la somme de 6 977 239 FCFP ;

Condamne solidairement M. Thierry Y...et Mme Rose Z...épouse Y..., prise en sa qualité de caution, à payer M. Albert X...la somme de 6 977 239 FCFP, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2011 à hauteur de 3 691 109 FCFP et de la présente décision pour le surplus ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires comme mal fondées ;

Vu les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, condamne solidairement M. Thierry Y...et Mme Rose Z...épouse Y..., prise en sa qualité de caution, à payer M. Albert X...la somme de 100 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel ;

Condamne solidairement M. Thierry Y...et Mme Rose Z...épouse Y..., prise en sa qualité de caution aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la selarl. d'avocats PELLETIER/ FISSELIER/ CASIES sur ses offres de droit ;

Fixe à trois (3) le nombre d'unités de valeur servant de base à la rémunération de Maître Lisa KIBANGUI, avocat désigné au titre de l'aide judiciaire (décision numéro ...du 29 avril 2011) ;

Fixe à trois (3) le nombre d'unités de valeur servant de base à la rémunération de Maître Lisa KIBANGUI, avocat désigné au titre de l'aide judiciaire (décision numéro ...du 29 avril 2011).

Le greffier, Le président,