06/01690

04/12/2007

ARRÊT No307

No RG: 06/01686

Décision déférée du 31 Janvier 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/2316

BENEIX

Société LE BELGE

représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE

C/

Société CASO PATRIMOINE

représentée par Me Bernard DE LAMY

Grosse délivrée

le

à REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème Chambre Section 2

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE SEPT

***

APPELANT(E/S)

Société LE BELGE

25 boulevard de Strasbourg

31000 TOULOUSE

représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour

assistée de la SCP CABINET CAMILLE ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Société CASO PATRIMOINE

4 rue Paul Bernies

31000 TOULOUSE

représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour

assistée de Me Martine X..., avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , M.LEBREUIL, Président et D. VERDE DE LISLE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. LEBREUIL, président

D. VERDE DE LISLE, conseiller

C. BELIERES, conseiller

Greffier, lors des débats : R. Y...

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. LEBREUIL, président, et par R. Y..., greffierde chambre.

Attendu que la société le Belge a fait appel dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas discutées d'un jugement en date du 31 janvier 2006 par lequel le tribunal de grande instance de Toulouse a dit que la société CASO PATRIMOINE est bien fondée à lui refuser le renouvellement à compter du 1er avril 2004 du bail commercial qui les lie, a ordonné son expulsion et l'a condamnée à payer en deniers ou quittances à la société une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges antérieurs et ce à compter du 1er juillet 2004 outre la somme de 2000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Attendus que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler

- qu'en 1998 le preneur, la société le Belge, a créé des salles de restaurant au premier étage de l'immeuble qui lui avait été donné en location, en installant un plancher en béton et en acier pour renforcer l'ancien plancher de bois et en mettant en place un escalier d'accès depuis le rez-de-chaussée ; que dans le courant de l'année 2002 de graves désordres, sous la forme de fissures du gros oeuvre, sont apparus, concomitamment avec la réalisation à proximité des travaux de construction de la ligne B. du métro de Toulouse ;

- que suivant acte du 17 mai 2002 la société le Belge a donné en location gérance à la société Y... LE BELGE le fonds de commerce de café exploité dans une partie des locaux loués ;

- qu'une expertise a été ordonnée le 6 décembre 2002 et que l'expert ayant signalé un danger d'effondrement des arrêtés municipaux en date des 18 et 23 décembre 2002 ont interdit l'occupation de l'immeuble jusqu'à la réalisation des travaux de confortement définitifs;

- que le 7 mai 2004 la société le Belge a notifié à la bailleresse, faute d'offre de renouvellement de la part de cette dernière, une demande en renouvellement du bail commercial dont la durée de neuf ans avait expiré le 31 mars 2004 ;

- que la société CASO PATRIMOINE lui a notifié le 15 juin 2004 une mise en demeure de régulariser les infractions au bail dont elle se serait rendue coupable en même temps qu'un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes ou impossibilité d'occuper sans danger en application de l'article L. 145 - 17 du code de commerce ;

- que par acte du 23 juillet 2004 la société le Belge a fait assigner la société CASO PATRIMOINE en contestation de ce refus de renouvellement ;

- que l'expert désigné en 2002 par le juge des référés a déposé son rapport le 20 avril 2005 et que par ordonnance du 24 novembre 2005 ledit juge des référés saisi d'une demande d'indemnité provisionnelle par le locataire a renvoyé la cause devant la première chambre du tribunal de grande instance déjà saisie d'une instance entre toutes les parties impliquées relative à la responsabilité des désordres ;

Attendu que la société le Belge fait grief au premier juge d'avoir décidé que la société CASO PATRIMOINE était bien fondée à refuser le renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction alors pourtant

- que les deux motifs invoqués par la bailleresse au soutien de ce refus n'étaient pas fondés, qu'il s'agisse de la location-gérance ou de la faute que la société locataire aurait commise lors de la réalisation des travaux en 1998 ;

- que l'infraction commise par le preneur ne pouvait être invoquée que si elle s'était poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure au bailleur d'avoir à la faire cesser et que dans le cas particulier la mise en demeure notifiée à la société locataire le 15 juin 2004 ne tendait pas à ce qu'elle mette fin à la location gérance irrégulière, celle-ci n'étant indiquée que dans la seconde partie de l'acte comme motif supplémentaire de non-renouvellement ; que plus précisément le manquement allégué n'était évoqué qu'en page 6 de l'acte sans être assorti d'aucune mise en demeure ; que de toute façon la mise en location-gérance ne pouvait pas constituer un motif suffisamment grave pour priver le locataire de l'indemnité d'éviction; qu'en effet c'était en toute connaissance de cause qu'en 2004 la société CASO PATRIMOINE avait fait l'acquisition de l'immeuble ; que de plus l'évolution du dossier avait abouti à la fin de la location-gérance, l'infraction ayant par conséquent cessé ;

- que le motif tiré de la réalisation des travaux en 1998 n'était pas davantage fondé; que le preneur avait respecté ses obligations contractuelles en sollicitant au préalable l'autorisation du bailleur, et que celui-ci l'avait autorisé à procéder à la construction d'un escalier communiquant entre les salles du rez-de-chaussée et l'étage ; qu'il ne s'agissait pas de travaux considérables mais uniquement de redonner à l'entresol la destination primitive qui était la sienne ; que la responsabilité des désordres révélés en 2002 incombait aux parties à l'acte de construire ;

* qu'il était prétendu par la société CASO PATRIMOINE que si l'autorisation de travaux avait bien été demandée et accordée c'était sur de fausses bases, parce qu'il lui avait été promis de façon mensongère qu'un architecte contrôlerait les travaux mais que de ce chef le tribunal avait justement observé que la société le Belge ne s'était jamais engagée à faire suivre les travaux par un bureau de contrôle et qu'il suffisait d'ajouter, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation, que le seul fait pour le maître de l'ouvrage de ne pas recourir à un maître d'oeuvre ou à un bureau de contrôle n'était pas de nature à caractériser sa faute ou son acceptation des risques dont les constructeurs pourraient se prévaloir utilement ; qu'en outre le bailleur de l'époque était lui-même un architecte de grande renommée et que s'agissant de travaux classiques il avait pris la décision, en professionnel averti, de ne pas les faire suivre par un de ses confrères ; que c'était son choix et qu'on ne saurait aujourd'hui l'imputer à faute au preneur, au seul motif de la survenance de désordres ;

* que tout le monde s'accordait aujourd'hui pour dire que le facteur déclenchant des désordres résidait dans le fait qu'à l'occasion de la mise en place de l'escalier deux piliers porteurs avaient été " grignotés ", réduisant par là même leur surface porteuse et affectant la solidité de l'immeuble ; que le tribunal de ce chef avait retenu deux griefs à l'encontre du preneur, d'abord un manquement à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille au visa de l'article 1728 - 1 du Code civil et ensuite un défaut d'information préalable des bailleurs les privant de la possibilité « d'exercer une surveillance adéquate de l'exécution des nouveaux travaux et leur causant donc la perte d'une chance très sérieuse d'éviter les dégradations... » ;

o que sur le premier grief on ne voyait pas en quoi le fait pour la société locataire d'avoir contracté un marché de louage d'ouvrage avec des entrepreneurs pour procéder à l'amélioration des lieux, avec l'autorisation du bailleur, pourrait s'analyser comme un manquement à l'obligation de jouissance paisible ; qu'on ne pouvait pas davantage lui reprocher sur ce fondement de n'avoir pas réparé les dégradations causées à l'immeuble par les travaux qu'elle avait fait exécuter car elle ne pouvait pas faire de propositions de réparation tant que la cause des désordres n'avait pas été sinon décelée du moins établie ; que s'il était certain, tant en vertu de la loi qu'en vertu du contrat, que le locataire avait la charge des réparations des désordres qui arrivaient de son fait ou du fait des personnes qu'il employait et que par conséquent elle ne pouvait pas contester sa responsabilité vis-à-vis du bailleur sous réserve de son recours contre les entrepreneurs responsables, il ne fallait pas pour autant en déduire qu'elle avait manqué à ses obligations contractuelles ;

o que le deuxième grief, à savoir le défaut allégué d'information du bailleur, n'était pas davantage fondé ; qu'il lui était reproché de ce chef d'avoir substitué à l'escalier quart tournant initialement prévu un escalier droit mais que ceci ne saurait constituer à l'évidence un motif grave et légitime ;qu'elle était contractuellement autorisée à construire un escalier sans autre précision et que ce n'était pas parce qu'elle avait décidé d'ériger un escalier droit que pour autant elle savait qu'il y aurait grignotage des piliers porteurs ; qu'il n'y aurait pas eu de désordres si les travaux avaient été correctement réalisés ; qu'elle ignorait en ce qui la concerne que la réalisation de cet escalier serait susceptible de modifier les données techniques du projet ; que ce qui était en cause ce n'était pas la forme de l'escalier mais le grignotage des piliers ; que de plus le bailleur n'aurait perdu aucune chance d'éviter les dégradations si comme le contrat lui en donnait la faculté il avait fait surveiller les travaux par un architecte ; qu'au total elle était responsable dans ses rapports avec le bailleur mais nullement coupable d'un quelconque manquement à ses obligations contractuelles ;

- qu'elle était en droit de prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145- 14 du code de commerce ; que la moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur les années 2000 et 2001, avant la mise en location-gérance du fonds en 2002, était de1 039 150 € ;que compte tenu de l'emplacement du fonds et de ses caractéristiques il pouvait être retenu une valeur égale à 100 % du chiffre d'affaires soit une valeur arrondie de 1 040 000 € à laquelle il fallait ajouter les sommes de 156 000 € représentant l'indemnité de réemploi de 15 %, 2667 € soit trois mois de bénéfices au titre du trouble commercial et que donc, au total, elle pouvait prétendre à une indemnité de 1 198 667 € à laquelle il fallait ajouter la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que la société CASO PATRIMOINE conclut au contraire à la confirmation pure et simple de la décision déférée et à la condamnation de la société le Belge au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 susvisé du nouveau code de procédure civile ;

qu'elle fait valoir pour l'essentiel

- que les circonstances dans lesquelles les travaux ont été exécutés en 1998 constituent un premier motif de refus de renouvellement

- que le caractère irrégulier la location gérance en constitue un second ; que le bailleur n'a jamais été appelé à concourir au contrat de location gérance du 17 mai 2002 et n'a jamais donné son consentement ; que même à supposer, ce qu'il conteste, que des loyers aient été réglés à son mandataire, administrateur de l'immeuble, ou qu'il ait eu connaissance de la location-gérance on ne pouvait pas en déduire qu'il avait renoncé à se prévaloir de cette infraction ; qu'il est en effet de jurisprudence constante que, alors qu'aucun renouvellement n'est intervenu entre-temps, la connaissance ou la tolérance qu'a pu avoir le bailleur des infractions commises par le locataire n'implique pas une renonciation à la clause exigeant un accord express et écrit du bailleur ; que l'argument de la société locataire consistant à soutenir qu'elle n'a pas été mise en demeure de ce chef ne peut qu'être écarté puisque l'acte de mise en demeure et de refus de renouvellement du 15 juin 2005 rappelait expressément qu'en infraction au bail le fonds avait été loué sans le consentement du propriétaire et l'injonction qui avait été faite au locataire de mettre fin aux infractions par lui commise ;

SUR QUOI

Attendu que le motif grave et légitime de non-renouvellement n'est pas forcément un motif propre au statut des baux commerciaux ni obligatoirement une infraction aux clauses du bail ou un manquement à l'exécution du bail mais peut consister en un acte grave lié au comportement du preneur dés lors qu'il a un lien suffisant avec l'exécution du bail ;

Or attendu au cas particulier

- que par lettre du 20 février 1998 la société LE BELGE a sollicité de la SOGEM administrateur de l'immeuble pour le compte de l'indivision DAURIAC DE Z... alors propriétaire l'autorisation de procéder à la réalisation de travaux d'aménagement, en joignant à sa demande une étude réalisée par le bureau " Etudes et Recherche Technique " qui prévoyait la réalisation d'un escalier quart tournant ne traversant pas la façade de l'immeuble ;

- qu'il résulte d'un courrier de la SOGEM en date du 10 mars 1998 que M. DE Z... architecte expérimenté s'est alors rendu sur les lieux afin de " comprendre " les plans du bureau d'études et de voir s'il convenait au nom de faire appel à un architecte comme le bail le prévoyait

- qu'il a été convenu à cette occasion entre Monsieur DE A... gérant de la SARL LE BELGE et Monsieur DE Z... qu'un bureau de contrôle superviserait les travaux qui devraient être effectués selon l'étude du bureau ERT jointe à la demande d'autorisation initiale ;

- que ce bureau d'études l'a confirmé par lettre du 18 mars 1998 adressée à l'administrateur de l'immeuble et libellée comme suit : « par la présente je vous confirme que le plancher métallique de renfort du premier étage, destiné à rendre ce niveau accessible au public, sera réalisé selon mes plans et calculs. Le contrôle des plans et de la mise en oeuvre sera réalisée par le bureau de contrôle SOCOTEC » ;

- qu'il résulte en outre des pièces annexées au rapport d'expertise que le bureau d'études a fait savoir le 14 avril 1998 à la société REC chargée de l'exécution des travaux par la société LE BELGE que la SOCOTEC était entrée en contact avec lui pour se plaindre de n'avoir pas reçu retour de sa convention d'honoraires ;

- qu'il est en outre attesté par la SOCOTEC elle même ( déclaration faite à l'expert le 17 mars 2005 ) qu'une proposition de contrat pour une mission de contrôle portant sur la solidité des ouvrages et la sécurité des personnes avait été faite à Monsieur DE A... avril 1998 mais que celui-ci n'y avait pas donné suite ;

- que la société le Belge croit pouvoir soutenir que la preuve n'est pas rapportée de ce qu'elle se serait engagée à faire intervenir ce bureau de contrôle mais que les déclarations concordantes de la SOGEM, du bureau d'études et de la SOCOTEC elle même constituent autant de commencements de preuve ne laissant aucun doute sur cet engagement ;

- qu'il s'agissait donc de réaliser, sous le contrôle de la SOCOTEC, un escalier à quart tournant, respectant les éléments de structure initiaux, et de mettre en place des sommiers béton armé sans qu'aucun report de charge ne soit effectué ;

- que dans son dire à du 8 juillet 2003 la société ERT est venue préciser qu'elle avait choisi, comme hypothèse fondamentale et règle de prudence de ne pas modifier le mode de comportement de l'immeuble et qu'en conséquence elle avait prévu dans ses plans " le maintien du plancher bois existant et la pose du nouveau plancher au dessus de cet ouvrage existant, aucune modification des charges sur la façade sur boulevard, aucune modification des éléments porteurs de façade " ;

- que l'expert judiciaire intervenu sur les lieux a pourtant constaté non seulement que le dossier technique et les plans du bureau d'études ERT n'avaient pas été respectés mais qu'en outre le bureau de contrôle n'était jamais intervenu ;

- qu'il a en particulier relevé dans son rapport la réalisation d'un escalier droit au lieu de l'escalier quart tournant qui devait être mis en place

- qu'il a pu observer que pour la construction de cet escalier droit entre les piliers, ceux-ci avaient été entaillés à la masse pour obtenir une largeur de1,20 m ; que selon lui les désordres affectant les piliers sont directement liés à la réalisation de cet escalier d'accès dans la mesure où les piliers, après grignotage, n'étaient plus capables de supporter les charges auxquelles ils étaient soumis ;

- qu'il est ainsi démontré que la société le Belge a obtenu les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux sur la base des plans et des études réalisés par le bureau ERT, en laissant croire au bailleur que ces travaux, ainsi définis, seraient réalisés sous le contrôle du bureau SOCOTEC mais qu'elle n'a pas respecté son engagement puisqu'elle a fait effectuer, sans le contrôle de la SOCOTEC, des travaux distincts qui sont directement à l'origine des désordres constatés ;

- qu'à cet égard et contrairement à ce qu'elle soutient c'est bien la forme de l'escalier qui est en cause puisque pour réaliser un escalier droit il fallait nécessairement réduire les piliers soutenant la façade et ce de façon totalement contraire au plan ERT;

- qu'au total ce n'est pas l'absence d'intervention d'un maître d'oeuvre qui lui est reprochée mais le fait d'avoir fait réaliser les travaux sans suivre les plans du bureau d'études et sans le contrôle de la SOCOTEC ;

- qu'il s'agissait certes d'un immeuble vétuste mais que cette circonstance est indifférente et que les désordres n'ont pas d'autre origine que la réduction des piliers à l'occasion des travaux réalisés en 1998 ;

- que le preneur peut d'autant moins le contester que la cour dans son arrêt du 30 avril 2007, statuant sur les responsabilités encourues, a déjà jugé que ce sont bien les travaux de création de l'escalier qui ont joué un rôle déterminant dans l'apparition des désordres;

- qu'il est ainsi démontré que la société le Belge a commis un acte grave ayant un lien suffisant avec l'exécution du bail et rendant intolérable la poursuite du contrat de location;

- qu'elle a trompé le bailleur en lui assurant que les travaux seraient effectués selon les plans du bureau d'études et sous le contrôle de la SOCOTEC alors qu'il n'en a rien été;

- qu'en ne l'avisant pas de la modification des travaux autorisés dont il avait reçu les plans elle l'a mis dans l'impossibilité d'user de la faculté qui lui était reconnue par le contrat d'exercer une surveillance sur leur exécution ;

- qu'elle tente de s'exonérer de sa responsabilité en faisant plaider que les fautes ayant entraîné les désordres sont imputables aux différents intervenants à l'acte de construire mais que la responsabilité des entreprises qui sont intervenues en 1998 ne diminue en rien sa propre responsabilité dans la mesure où c'est elle et elle seule qui a décidé de mettre en place un escalier droit sans suivre les plans du bureau d'études ;

- que ses fautes ont causé un préjudice certain au bailleur et qu'en tout état de cause celui-ci, pour refuser le renouvellement de bail commercial, est toujours fondé à se prévaloir du défaut d'existence des conditions auxquelles est subordonné le droit au renouvellement du bail sans être tenu de justifier d'un préjudice ;

- qu'ainsi et quel que soit par ailleurs le mérite de l'argumentation développée par le bailleur sur le terrain de la location gérance, justement écartée par le premier juge en des énonciations et par des motifs que la cour adopte expressément, la faute qu'elle a commise lors de l'exécution des travaux en 1998 constitue un acte grave lié à l'exécution du bail et justifiant le refus de renouvellement ;

- que cette solution s'impose d'autant plus que les infractions se sont poursuivies ; que la société le Belge n'a fait aucune proposition en vue de faire cesser les manquements dont elle était responsable pas plus qu'elle n'a saisi le tribunal d'une assignation en opposition au commandement;

Attendu qu'il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Attendu que la société LE BELGE qui succombe en toutes ses prétentions doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société CASO PATRIMOINE la somme supplémentaire de 1500 € par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne la société LE BELGE aux dépens d'appel et autorise Maître DE LAMY, avoué, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;

La condamne en outre à payer à la société CASO PATRIMOINE la somme supplémentaire de 1500 € par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Le greffier Le président,

R.GARCIA M.LEBREUIL