16-10.611, Inédit

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. [L] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [B], M. [J], la société Ab Saline LLC, et la société Notre-dame de Medjugorje ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 21 septembre 2015), que les consorts [R], propriétaires indivis d'un terrain avec les consorts [T], ont conclu un accord avec M. [L], selon lequel leurs droits lui seraient vendus sous les conditions suspensives d'achat des droits des autres coïndivisaires sur la propriété et l'obtention d'un permis de construire ; qu'il avait été convenu que l'acquéreur devait verser un dépôt de garantie, non remboursable, et faire rédiger un contrat de vente en français dans un délai impératif ; que faute de réalisation de cette condition, l'accord est devenu caduc ; que M. [L] a assigné les consorts [R] en paiement de certaines sommes ;

Attendu que M. [L] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131du 10 février 2016, et de violation des articles 815-14 et 815-16 du code civil, les quatre premières branches du moyen ne tendent qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, les appréciations souveraines de la cour d'appel, qui a estimé que M. [L] n'apportait pas la preuve de la fraude qu'il invoquait pour justifier le non-respect de ses engagements ;

Et attendu que, par suite, les deux autres branches du moyen sont inopérantes ;

D'où il suit qu'il ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [L] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à Mmes [P], [T], [Q], [O], [C] et [V] [R], et à MM. [S], [A], [F], [M] et [H] [R], la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. [L]

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre les consorts [R] et d'avoir dit que la somme de 350 000 $ US versée par M. [L] aux consorts [R] leur est acquise en sanction du non-respect de ses engagements ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il ressort d'un courrier de M. [L] du 4 février 2007, que souhaitant faire l'acquisition des droits indivis que possédaient les consorts [R] sur la propriété de la zone [Localité 1] d'environ 89 hectares à [Localité 2], un accord était conclu entre M. [L] et les consorts [R] ;

Qu'il était convenu que, sur les 89 ares, la portion de propriété des consorts [R], soit environ 48 ares, les droits des consorts [R] moins deux ares seraient vendus à M. [L] au prix de 3,5 millions de $ US sous les conditions suspensives suivantes :

1/ achat des droits des consorts [T] sur la propriété,

2/ obtention du permis de construire ;

Que ces deux conditions étaient prévues avec des délais d'exécution et il est convenu qu'un dépôt de garantie d'un montant de 350.000 $ US, serait versé, dont 100.000 $ US à la signature de l'accord et le solde au moment de la signature du contrat de vente en français, qui pourrait être finalisé dans les 30 jours avec possibilité de prolongation de 15 jours ;

Que le dépôt est expressément stipulé non remboursable ;

Qu'un courrier du 17 juillet 2007 de Mme [T] [R] en qualité de représentante légale des héritiers de M. [A] [R] révèle que M. [L] étant en retard de cinq mois sur le paiement du solde du dépôt, l'accord était prorogé sous condition notamment de versement de la somme de 100.000 $ au moment de la signature de la lettre, de 150.000 $ dans les 60 jours avec possibilité de prorogation de 30 jours ;

Que les sommes versées étaient stipulées explicitement non remboursables ;

Que ces conditions ont été acceptées par M. [L], le 17 juillet 2007, qui s'engageait à signer un contrat définitif en français dans un délai de 30 jours à compter du 17 août 2007 ;

Qu'il résulte des débats que M. [L] n'a jamais fait rédiger le contrat de vente en français tel que prévu, de sorte que les engagements des parties sont devenus caduques suite à la défaillance de conditions stipulées du fait de l'inertie de M. [L] ;

Que pour solliciter le remboursement du dépôt et demander l'allocation de dommages et intérêts, M. [L] se prévaut, à titre principal, d'une faute des consorts [R] et, à titre subsidiaire, d'un dol ;

Qu'il lui incombe, donc, de rapporter la preuve d'une faute commise par les consorts [R], qui justifierait le remboursement des sommes stipulées non remboursables et la condamnation des intimés à des dommages et intérêts et, subsidiairement, de démontrer l'existence de manoeuvres frauduleuses viciant son consentement ;

Qu'il reproche précisément aux consorts [R] d'avoir rompu de manière unilatérale et anticipée leurs engagements, du fait qu'ils ont constitué une société et réalisé un apport, le 14 mars 2008, à cette société des trois quart indivis de leurs parcelles de terrain, en ont, à cette date, augmenté le capital et ont cédé ces parts à M. [J] et à la société AB Salines et, ainsi, par ces opérations, fraudé ses droits alors qu'ils étaient liés par des avant-contrats ;

Qu'or, il ressort du dossier que, s'il a versé le solde de l'acompte, le 17 octobre 2007, soit un mois après la date prévue, il n'a présenté aucune autre demande de prorogation et n'a pas entrepris une quelconque démarche auprès d'un notaire, aux fins de rédaction de l'acte en français ;

Que la responsabilité de la rupture des relations contractuelles lui échoit, donc, et aucune faute des consorts [R] n'est établie ;

Qu'en outre, l'appelant ne démontre pas les manoeuvres frauduleuses constitutives d'un vice du consentement qu'il invoque ;

Qu'en effet, M. [L], qui argue du caractère frauduleux de la constitution d'une SCI par les consorts [R], ne rapporte pas la preuve, par des pièces produites aux débats, d'une fraude de celle-ci, en particulier, à son égard, susceptible d'avoir vicié son consentement ;

Que qui plus est, il ressort d'un courrier du 2 avril 2007, qu'il était informé de cette constitution de société depuis cette date ;

Que de plus, comme le rappelle le tribunal, l'apport s'est concrétisé seulement le 14 mars 2008, soit plusieurs mois après la rupture des relations contractuelles, ce qui s'oppose à l'argumentation d'un consentement vicié par cette constitution, en tout état de cause, postérieure aux engagements des parties et à la rupture des relations contractuelles ;

Que pour appuyer l'existence d'un dol, il ajoute que les avant-contrats ont été conclus sur la base d'une attestation immobilière en contradiction avec un arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 18 mai 1992 , qu'il interprète comme excluant la possibilité pour les consorts [R] de céder leurs droits « dont ils n'étaient pas remplis » ;

Qu'or, il résulte des courriers précités que M. [L] était au courant de la situation juridique du bien et du litige opposant les consorts [R] aux consorts [T], co-indivis sur la propriété, puisque dès l'accord formalisé le 4 février 2007, l'achat était conclu sous réserve de l'achat pas M. [L] de la part des consorts [T] dans les deux ans de la lettre d'intention ;

Qu'au demeurant, comme l'a rappelé le tribunal l'arrêt de la cour est étranger au litige car il a simplement déclaré faux l'acte du 30 octobre 1975 reçu par Maître [U] portant sur une parcelle AR [Cadastre 1] à [Localité 2], laquelle ne figure pas parmi les parcelles objets de l'attestation immobilière établie par la SCP Mouil, notaires, les 2 et 20 juin 1995 ;

Qu'au surplus, sur les demandes de M. [L], c'est avec justesse que les intimés indiquent que la demande de paiement de la somme de 12.298.760 € correspondant à la différence entre les prix de vente par les consorts [R] de leurs parts sociales et le prix convenu avec lui est dénuée de tout fondement juridique, de même en est-il de sa demande en "remboursement du double des arrhes" ;

Qu'enfin, aucun préjudice moral lié par un lien de causalité direct à une faute des consorts [R] n'étant démontré, la demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral présentée par l'appelante sera rejetée ;

Que le jugement entrepris sera, donc, confirmé en toutes ses dispositions » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'irrégularité de la résiliation unilatérale des accords passés avec M. [L] :

Que la lettre d'intention en date du 04/02/2007 d'[D] [L] comporte dans son premier paragraphe les précisions concernant le bien, objet de l'accord, en l'espèce 48 acres conformément à la copie de l'acte d'indivision la décrivant ;

Que le second paragraphe porte sur le prix et les conditions mises à la charge de M. [L] et les conséquences de leur non-respect pour le demandeur ; qu'il est ainsi précisé très précisément qu'il doit acquérir les droits des consorts [T] dans un délai de deux ans et qu'il doit obtenir les autorisations qu'il souhaite dans un délai de cinq ans ;

Que le troisième paragraphe stipule qu'en contrepartie il s'engage à remettre un dépôt non remboursable de 350 000 dollars, avec versement à la signature de l'accord de 100 000 dollars dans les 30 jours ;

Que s'il peut ainsi être relevé que l'accord des parties sur la chose et le prix est parfait, comme cela ressort des mentions figurant au second paragraphe, la vente a bien été assortie de plusieurs conditions suspensives ;

Qu'or en droit, lorsqu'elle est acquise, la défaillance de la condition suspensive produit ses effets de plein droit, chacune des parties au contrat pouvant s'en prévaloir ; qu'également, dans un contrat stipulant la condition suspensive du paiement du prix à une date certaine, l'engagement devient caduc du seul fait du non-paiement à la date convenue ;

Qu'en l'espèce de l'examen des pièces produites par le demandeur, il ne résulte nullement que Mme [R] aurait adopté une attitude à son égard de nature à retarder l'accomplissement des conditions auxquelles il s'était engagé ;

Qu'en effet, comme valablement soutenu par les défendeurs, les rares correspondances échangées telles que produites tout au moins à la procédure, n'ont trait qu'aux modalités du contrat à venir, ainsi que de ses incidences fiscales et auraient pu s'analyser comme la poursuite des pourparlers entre les parties, si au moins certains des engagements du demandeur avaient été respectés ;

Qu'en effet, comme cela résulte de la correspondance du 17 juillet, M. [L] était à cette date en retard de 5 mois sur son engagement comprenant spécialement l'établissement d'un contrat écrit en français ;

Qu'il sera également relevé que la prolongation autorisée par les consorts [R] qui manifestait leur intention de finaliser l'accord obtenu quelques mois auparavant comportait le maintien des obligations antérieures en en modifiant pour partie le calendrier, ce que le demandeur acceptait ;

Qu'en ne rapportant pas la preuve par aucune pièce qu'il aurait entamé ou des démarches en vue de la rédaction en français de la promesse de cession, ni qu'il n'a non plus ou qu'il aurait effectué les versements de 50 000 dollars, [D] [L] établit en revanche la méconnaissance manifeste et délibérée à ses obligations vis-à-vis de ses cocontractants, lesquels pour ces seuls motifs pouvaient légalement au regard de la convention les liant, mettre fin à leur relation avec lui ;

Que par ailleurs et contrairement aux reproches formulés par le demandeur à leur encontre, sur la rupture unilatérale des pourparlers qu'il estime fautive, sera rejetée immédiatement l'argutie relative à la contradiction qu'il a cru pouvoir identifier entre les attestations du 2 et 20 juin 1995 et l'arrêt de la Cour d'appel de Basse-Terre du 18/05/1992 alors que ladite décision a déclaré faux un acte de vente portant sur une parcelle qui ne figure pas dans l'acte de juin 1995 ;

Qu'également, s'agissant de la constitution de la SCI Notre Dame de Medjugorje dont aucune obligation d'information d'[D] [L] n'existait à la charge des consorts [R], il ressort d'une part d'un courrier adressé à lui dès le 2/4/2007 qu'il en a été informé, mais que l'apport de leurs droits indivis par les consorts [R] s'est concrétisé seulement le 14 mars 2008, soit plusieurs mois après l'arrêt des relations contractuelles entre eux, l'empêchant de façon sérieuse de pouvoir prétendre que son consentement aurait été vicié par ces manoeuvres ;

Que comme encore et justement souligné par les défendeurs, [D] [L] n'a versé le solde du dépôt non remboursable que le 17/10/2007 au lieu du 17/09/2007 mais il n'a présenté par la suite aucune autre demande de prorogation, nu n'a effectué de versement d'acompte sur le prix, entraînant par conséquent en raison de sa seule défaillance l'arrêt des pourparlers ;

Qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter [D] [L] de l'intégralité de ses demandes et dire qu'il n'a pas respecté ses propositions » ;

1/ ALORS QUE Monsieur [L] soutenait dans ses conclusions que c'est la volonté des consorts [R] d'apporter leurs droits indivis à une société avant de lui céder ses parts sociales, et ce dans le seul but de faire frauduleusement échec au droit de préemption de leurs co-indivisaires, consorts [T], qui l'avait empêché de poursuivre la vente « de sorte que c'est par la faute des consorts [R] que l'acte définitif n'a pu être réitéré » (conclusions, p. 14, antépénultième alinéa) ; que pour juger que la rupture des relations contractuelles serait imputable à la faute de Monsieur [L], la cour d'appel a retenu qu'après paiement du solde de l'acompte, « il n'a présenté aucune autre démarche de prorogation et n'a pas entrepris une quelconque démarche auprès d'un notaire, aux fins de rédaction de l'acte en français » (arrêt, p. 4, alinéa 6) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle était invité à le faire, si la raison pour laquelle Monsieur [L] n'avait pas conclu le contrat définitif ne tenait pas à sa volonté de ne pas se rendre complice d'une fraude au droit de préemption des consorts [T], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe fraus omnia corrumpit ;

2/ ALORS QU'est nulle toute cession de droits indivis conclue en méconnaissance du droit de préemption des coindivisaires ; que pour dire imputable à la faute de M. [L] la rupture des relations contractuelles, la cour d'appel a retenu que le montage envisagé par les consort [R] ne constituerait pas une fraude « en particulier, à son égard » (arrêt, p. 6, alinéa 9) ; qu'en statuant ainsi, quand la violation du droit de préemption des consorts [T] aurait entraîné la nullité de la cession des droits indivis consentie à M. [L], de sorte que le montage lui était préjudiciable, la cour d'appel a violé les articles 815-14 et 815-16 du code civil ;

3/ ALORS QUE M. [L] soutenait dans ses conclusions qu'immédiatement après la conclusion de l'accord du 4 février 2007, Mme [T] [R] lui avait fait part de la volonté des consorts [R] de faire apport de leurs droits indivis à une société ad hoc afin de faire frauduleusement échec au droit de préemption des consorts [T] et qu'il avait précisément refusé de réitérer la vente pour cette raison (conclusions, p. 7 et p. 14) ; qu'en retenant, pour débouter M. [L] de toutes ses demandes, qu'il avait été informé de la constitution de la société par courrier dès le 2 avril 2007, quand, précisément, c'est parce que l'exposant avait eu connaissance des intentions des consorts [R] qu'il n'avait pas pu réitérer la vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

4/ ALORS QUE M. [L] soutenait dans ses conclusions qu'immédiatement après la conclusion de l'accord du 4 février 2007, Mme [T] [R] lui avait fait part de la volonté des consorts [R] de faire apport de leurs droits indivis à une société ad hoc afin de faire frauduleusement échec au droit de préemption des consorts [T] et qu'il avait précisément refusé de réitérer la vente pour cette raison (conclusions, p. 7 et p. 14) ; qu'il précisait ainsi que Mme [T] [R] lui avait indiqué qu'elle ne poursuivrait l'opération que par le truchement d'une société ad hoc ; qu'en retenant, pour débouter M. [L] de toutes ses demandes, que l'apport des droits indivis n'avait eu lieu que le 14 mars 2008, quand cette circonstance était sans emport dès lors que les consorts [R] avaient toujours fait savoir qu'ils ne souhaitaient contracter que par le truchement d'une société, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

5/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de remettre la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, si les consorts [R] n'avaient pas fautivement fait échec à la réitération de la vente, M. [L] serait devenu propriétaire du terrain et aurait, par conséquent, bénéficié de la plus-value de celui-ci ; qu'en retenant pourtant qu'il n'existerait aucun « fondement juridique » au soutien de sa demande en paiement d'une somme de 12 298 760 € « correspondant à la différence entre les prix de vente par les consorts [R] de leurs parts sociales et le prix convenu avec lui » (arrêt, p. 7, alinéa 2), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

6/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de remettre la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, si les consorts [R] n'avaient pas fautivement fait échec à la réitération de la vente, M. [L] n'aurait pas payé, en pure perte, l'acompte dû ; qu'en retenant pourtant qu'il n'existerait aucun « fondement juridique » au soutien de sa demande en remboursement du double des arrhes (arrêt, p. 7, alinéa 2), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2017:C100470