11-24.308, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation de la lettre du 13 décembre 2006, adressée par la banque à la SCI ARDH 93, que cette lettre ne formulait qu'un accord de principe dans l'attente des documents nécessaires à l'édition de l'offre de prêt, la cour d'appel, qui en a justement déduit qu'elle ne constituait pas une offre de prêt au sens du "compromis" de vente, et qui a retenu à bon droit que le constat de la défaillance de la condition suspensive n'était pas conditionnée par la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention ou non d'un prêt et, que l'offre de prêt étant intervenue postérieurement à la date d'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, le "compromis" était caduc, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société ARDH 93 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ARDH 93 à payer à la société SPII la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société ARDH 93 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société ARDH 93

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :

D'AVOIR constaté la caducité du compromis de vente du 10 octobre 2006 et débouté la SCI ARDH 93 de sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente ;

AUX MOTIFS QUE « conformément aux dispositions de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; que la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévoit que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée, dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, la réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 10 décembre 2006 ; que l'offre de prêt de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS n'ayant été émise que le 9 février 2007, soit postérieurement à la date d'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive et à la date ultime de la réalisation de toutes les conditions suspensives fixée au 30 janvier 2007, il ne peut qu'être constaté la défaillance de la condition suspensive, laquelle entraîne la caducité du compromis de vente, étant observé que si l'acquéreur peut renoncer à se prévaloir de ladite condition, peu importe que le vendeur n'ait pas mis l'acquéreur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de l'obtention du prêt, s'agissant pour le vendeur d'une simple faculté ouverte en cas de non respect par l'acquéreur de son obligation de lui notifier par lettre recommandée avec accusé de réception l'obtention ou la non obtention du prêt dans les trois jours de l'expiration du délai d'obtention du prêt, et non d'une condition préalable au constat de la défaillance de la condition suspensive ; qu'il sera encore observé que la lettre adressée le 13 décembre 2006 par la banque à la SCI ARDH 93 pour l'aviser de l'accord émis par le comité de crédit n'est qu'un accord de principe dans l'attente des documents nécessaires à l'édition de l'offre de prêt et ne constitue pas une offre de prêt au sens du compromis de vente ; qu'il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la SCI ARDH 93 déboutée de sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente » (arrêt p. 4 in fine et 5) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la condition est réputée réalisée dès réception par l'acquéreur d'une offre de prêt même informelle ; qu'en l'espèce, la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS écrivait dès le 13 décembre 2006 à la SCI A.R.D.H. 93, emprunteur : « nous sommes heureux de vous confirmer l'accord émis par notre comité de crédit le 13/12/2006 à votre demande de prêt immobilier d'un montant de 70.000 € » ; qu'elle lui notifiait ainsi en termes clairs et précis son accord ferme et définitif sur l'octroi du crédit sollicité ; qu'en qualifiant de simple « accord de principe » cet accord formel d'octroi du crédit sollicité, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, violant l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le compromis de vente signé le 10 octobre 2006 entre la société S.P.I.I., vendeur, et la SCI A.R.D.H. 93, acquéreur, stipule que « le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L.312-1 à 312-36 susvisés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L.312-1 à L.312-36 susvisés, de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 10/12/2006. L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus » ; qu'il en résulte que si la date de réception de l'offre de prêt se trouve fixée au 10 décembre 2006, il importe surtout que l'obtention ou la non obtention du prêt sollicité soit « notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus », soit au plus tard le 13 décembre 2006 ; qu'en l'espèce, c'est précisément le 13 décembre 2006 que la SCI A.R.D.H. 93 a avisé la société S.P.I.I. de l'accord émis par la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à sa demande de prêt immobilier pour le montant convenu de 70.000 € ; qu'en se bornant à affirmer « que l'offre de prêt de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS n'ayant été émise que le 9 février 2007, soit postérieurement à la date d'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive et à la date ultime de la réalisation de toutes les conditions suspensives fixée au 30 janvier 2007, il ne peut qu'être constaté la défaillance de la condition suspensive, laquelle entraîne la caducité du compromis de vente », sans avoir égard à la transmission au vendeur, le 13 décembre 2006 et donc dans le délai contractuel, de l'accord de la banque pour l'attribution du prêt sollicité, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble de l'article 1176 du même Code ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le compromis de vente litigieux stipule par ailleurs en termes clairs et précis qu'« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 10/1/2007 par le ministère de Maître MARION. Il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique. En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 30/1/2007. La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation, ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'il en résulte que la date limite du 30 janvier 2007 ne marque pas l'extinction des droits des parties mais au contraire le point de départ de toute action en exécution forcée ; qu'en considérant cependant que le fait que l'offre de prêt de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITIOS n'ait été matérialisée que le 2 février 2007 et transmise au notaire que le 9 février 2007, quand l'octroi du prêt sollicité de 70.000 € était définitivement acquis et connu de la société S.P.I.I. dès le 13 décembre 2006, la Cour d'appel a dénaturé les termes du compromis de vente et violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS ENFIN QUE le compromis de vente litigieux stipule en termes clairs et précis que « l'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté » ; qu'il en résulte ce n'est que « passé (un) délai de huit jours » après mise en demeure du vendeur à l'acquéreur pour lui demander « de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition », qu'à défaut pour l'acquéreur d'avoir apporté ces justificatifs « la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit » ; qu'en l'espèce il est constant que la société S.P.I.I., qui avait été avisée le 13 décembre 2006 de l'accord de la banque pour l'octroi du prêt de 70.000 € à la SCI A.R.D.H. 93, n'a délivré aucune mise en demeure à cette dernière ; qu'en affirmant cependant que « peu importe que le vendeur n'ait pas mis l'acquéreur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de l'obtention du prêt, s'agissant pour le vendeur d'une simple faculté ouverte en cas de non respect par l'acquéreur de son obligation de lui notifier par lettre recommandée avec accusé de réception l'obtention ou la non obtention du prêt dans les trois jours de l'expiration du délai d'obtention du prêt, et non d'une condition préalable au constat de la défaillance de la condition suspensive », la Cour d'appel a dénaturé la convention des parties et violé l'article 1134 du Code civil.