Cass. Com. 28.03.1962 n°5912 (Jurisprudence JL n°J175058)

Audience publique du 28 mars 1962 REJET ;

Publié au bulletin

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (NIMES, 12 MAI 1959) LAPEYRONNIE, AUX DROITS DUQUEL SE TROUVE SA VEUVE, A, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 20 MARS 1939, DONNE EN LOCATION AUX EPOUX FENOUIL UN IMMEUBLE A USAGE DE CAFE; QUE CEUX - CI ONT CEDE LEUR FONDS DE COMMERCE ET LE DROIT AU BAIL AUX SIEURS CORNAND ET ESTUBLIER, A COMPTER DU 1ER JANVIER 1947; QUE PAR EXPLOIT DU 18 JUIN 1955, VEUVE LAPEYRONNIE A DONNE CONGE A SES LOCATAIRES, AU MOTIF QU'ILS ETAIENT DE MAUVAISE FOI ET QU'ELLE AVAIT DES GRIEFS SERIEUX ET LEGITIMES A LEUR ENCONTRE; QUE LES SIEURS CORNAND ET ESTUBLIER AYANT ASSIGNE LEUR BAILLERESSE POUR DEMANDER LE PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, CELLE - CI A PRECISE PAR CONCLUSIONS DEVANT LE TRIBUNAL CIVIL, QU'ELLE REPROCHAIT A SES LOCATAIRES UN MANQUEMENT A LEUR OBLIGATION CONTRACTUELLE D'ENTRETENIR L'IMMEUBLE LOUE; QUE PAR ARRET DU 7 MAI 1958, LA COUR D'APPEL A DESIGNE UN EXPERT POUR RECHERCHER SI LES PREMEURS AVAIENT MANQUE A CETTE OBLIGATION; QU'AU VU DU RAPPORT D'EXPERTISE, ELLE A DECIDE QUE DAME LAPEYRONNIE JUSTIFIAIT, EN RAISON DE L'INEXECUTION DES REPARATIONS MISES A LA CHARGE DES LOCATAIRES, D'UN MOTIF LEGITIME DE REFUS DE RENOUVELLEMENT, SANS AVOIR A PAYER UNE INDEMNITE D'EVICTION; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE EN RETENANT UN MOTIF DE REFUS QUI N'AVAIT PAS ETE SPECIFIE DANS LE CONGE, AU DOUBLE MOTIF QU'EN SE CONTENTANT D'INDIQUER DANS SON CONGE QUE LA MAUVAISE FOI DES PRENEURS LUI CONFERAIT UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE REFUS DE RENOUVELLEMENT, LA BAILLERESSE S'ETAIT CONFORMEE A LA JURISPRUDENCE ALORS DOMINANTE QUI ADMETTAIT LA POSSIBILITE POUR LE BAILLEUR DE NE PRECISER SES MOTIFS DE REFUS QU'EN COURS D'INSTANCE ET QUE DE TOUTE MANIERE, IL Y AVAIT CHOSE JUGEE A CET EGARD, PUISQUE L'ARRET DU 7 MAI 1958 AVAIT CONSIDERE QUE LA BAILLERESSE POUVAIT INVOQUER LA NON - EXECUTION DES REPARATIONS LOCATIVES COMME MOTIF DE NON - RENOUVELLEMENT ET ORDONNE UNE EXPERTISE POUR VERIFIER CE POINT, ALORS D'UNE PART QU'UNE INTERPRETATION JURISPRUDENTIELLE RECONNUE ERRONEE NE POUVAIT CREER UN DROIT AU PROFIT DE DAME LAPEYRONNIE ET AVOIR POUR EFFET DE VALIDER UN CONGE QUE SON IMPRECISION DEVAIT RENDRE INOPERANT ET ALORS D'AUTRE PART, QUE L'ARRET DU 7 MAI 1958 NE POUVAIT AVOIR L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE QUANT AU POINT DE SAVOIR SI LES MOTIFS DU CONGE POUVAIENT OU NON ETRE CONSIDERES COMME SUFFISAMMENT EXPLICITES, PUISQUE CETTE QUESTION N'AVAIT PAS ETE L'OBJET D'UN DEBAT ET QU'IL S'AGISSAIT D'UN ARRET PUREMENT INTERLOCUTOIRE; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, POUR REJETER LES CONCLUSIONS DU LOCATAIRE QUI SOUTENAIENT QUE LA BAILLERESSE ETAIT IRRECEVABLE A INVOQUER LA NON - EXECUTION DES REPARATIONS LEUR INCOMBANT, FAUTE D'AVOIR PRECISE CE MOTIF DANS L'ACTE EXTRA-JUDICIAIRE DE CONGE, ENONCE QUE L'ARRET DU 7 MAI 1958, APRES AVOIR ANALYSE LES CLAUSES DU BAIL LITIGIEUX, A DECIDE QUE LES PRENEURS DEVAIENT FAIRE TOUTES LES REPARATIONS NOTAMMENT DE GROS OEUVRE ET QU'UN MANQUEMENT A CES OBLIGATIONS POUVAIT ETRE CONSIDERE COMME MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL, LEDIT ARRET INSTITUANT UNE EXPERTISE AFIN DE DETERMINER SI LES LOCATAIRES AVAIENT MANQUE AUXDITES OBLIGATIONS; QUE LA COUR D'APPEL DECIDE A BON DROIT, QU'IL Y A CHOSE JUGEE A CET EGARD, DES LORS QUE L'ARRET DEFINITIF DU 7 MAI 1958 A RECONNU QUE VEUVE LAPEYRONNIE POUVAIT INVOQUER COMME MOTIF LEGITIME DE REFUS DE RENOUVELLEMENT LA NON-EXECUTION DES REPARATIONS; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, ABSTRACTION FAITE DES MOTIFS JUSTEMENT CRITIQUES PAR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN QUI PEUVENT ETRE TENUS POUR SURABONDANTS, DOIT ETRE REJETE; SUR LE SECOND MOYEN PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR VU UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL DANS LE FAIT QUE LES LOCATAIRES N'AURAIENT PAS SATISFAIT AUX CLAUSES DU BAIL, LEUR ENJOIGNANT D'ENTRETENIR L'IMMEUBLE EN BON ETAT DE REPARATION, ALORS QUE D'UNE PART, LES LOCATAIRES AVAIENT FAIT VALOIR, DANS DES CONCLUSIONS AUXQUELLES IL N'A PAS ETE REPONDU, QUE LA BAILLERESSE NE POUVAIT LEUR REPROCHER L'INEXECUTION DE LEURS OBLIGATIONS DES LORS QU'ELLE NE LES AVAIT JAMAIS MIS EN DEMEURE D'EFFECTUER LES REPARATIONS LITIGIEUSES, ALORS D'AUTRE PART, QUE LES MOTIFS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT NE SAURAIENT ETRE TIRES QUE DE FAITS PROPRES AU LOCATAIRE QUI SOLLICITE CE RENOUVELLEMENT ET QUE LA COUR NE POUVAIT DONC IMPUTER AUX SIEURS CORNAND ET ESTUBLIER, CESSIONNAIRES DU BAIL, UN ETAT DE FAIT QUI PROVENAIT EN MAJEURE PARTIE DES PRECEDENTS TITULAIRES DU BAIL, ET ALORS ENFIN, QU'EN CONSIDERANT QUE LE BAIL LITIGIEUX OBLIGEAIT LES PRENEURS A REMEDIER MEME AUX EFFETS DE LA VETUSTE, LA COUR A DENATURE LES STIPULATIONS DU CONTRAT ET MECONNU LA REGLE SELON LAQUELLE LE LOCATAIRE N'A PAS A REPONDRE DES DEGATS PROVENANT DE LA VETUSTE; MAIS ATTENDU D'UNE PART QUE L'ARRET DU 7 MAI 1958, QUI EST PRODUIT, ENONCE QUE DAME LAPEYRONNIE A FAIT PAR ECRIT DES OBSERVATIONS A SES LOCATAIRES AU SUJET DU DEFAUT DE REPARATIONS ET QUE CEUX-CI DANS LEUR LETTRE DU 12 MAI 1953 NE PARAISSENT PAS CONTESTER LEURS OBLIGATIONS DE PROCEDER AUX GROSSES REPARATIONS; QUE LA COUR D'APPEL EN SE REFERANT A L'ARRET DU 7 MAI 1958, DEVENU DEFINITIF, A REPONDU IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT AUX CONCLUSIONS DU LOCATAIRE VISANT LE DEFAUT DE MISE EN DEMEURE; ATTENDU D'AUTRE PART QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LORSQUE LE LOYER A ETE REVISE PAR ACTES SOUS SEINGS PRIVES DU 5 MAI 1950 ET 12 AOUT 1953 SANS MODIFICATION AUX AUTRES CLAUSES DU BAIL, LES SIEURS CORNAND ET ESTUBLIER N'ONT FAIT AUCUNE RESERVE QUANT A LEUR CHARGE D'ENTRETENIR L'IMMEUBLE; QU'ELLE OBSERVE, A BON DROIT, QUE LES SUSNOMMES, CESSIONNAIRES DU DROIT AU BAIL DEPUIS LE 1ER JANVIER 1947, AYANT ETE SUBSTITUES AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LEURS CEDANTS, SONT TENUS COMME CES DERNIERS; ATTENDU ENFIN QUE LA COUR D'APPEL ENONCE QUE LE BAIL DU 20 MARS 1939 STIPULE QUE LES PRENEURS DEVRONT ENTRETENIR L'IMMEUBLE EN BON ETAT D'USAGE ET SUPPORTER A LEURS FRAIS TOUS TRAVAUX QUELS QU'ILS SOIENT; QUE LE LOYER EST MODIQUE EN RAISON DE L'ENGAGEMENT PRIS PAR LES LOCATAIRES DE FAIRE EXECUTER A LEURS FRAIS TOUTES LES REPARATIONS GROSSES ET PETITES, MEME CELLES PREVUES A L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL; QU'ELLE CONSTATE QU'IL RESULTE DU RAPPORT DE L'EXPERT COMMIS QUE L'IMMEUBLE A ETE MAL ENTRETENU; QUE LES LOCATAIRES ONT COMPLETEMENT NEGLIGE L'ENTRETIEN DE LA TOITURE, DES MACONNERIES, DES MENUISERIES ET DU CARRELAGE DU REZ-DE-CHAUSSEE; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR SOUVERAIN EN DECIDANT QUE LES LOCATAIRES N'ETAIENT PAS FONDES A SE PREVALOIR DE LA VETUSTE DE L'IMMEUBLE DES LORS QU'ILS L'ONT LAISSE VENIR DANS UN ETAT DE DELABREMENT, ET QUE LEUR MANQUEMENT DELIBERE ET INDISCUTABLE AUX CLAUSES DU BAIL JUSTIFIAIT LE REFUS DE RENOUVELLEMENT POUR MOTIF GRAVE ET LEGITIME; D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE QUI EST MOTIVE ET N'A PAS DENATURE LE BAIL QUI EST PRODUIT, A, SANS VIOLER AUCUN DES TEXTES VISES AUX MOYENS, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 MAI 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES; N° 59-12 204. CORNAND ET AUTRE C/ VEUVE LAPEYRONNIE. PRESIDENT : M ASTIE - RAPPORTEUR : M LINAIS - AVOCAT GENERAL : M DE BONNEFOY DES AULNAIS - AVOCATS : MM GEORGE ET RAVEL. A RAPPROCHER : SUR LE N° 1 : 16 MAI 1961, BULL 1961, III, N° 211 (2°), P 183. 28 MARS 1962, BULL 1962, III, N° 200, P 162.