Cass. 22.03.1995 n°9220645 (Jurisprudence JL n°J275280)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Pierre F…, demeurant ... (Gironde), agissant en qualité de curateur de Mme Gilberte B…, née Y…, demeurant … (Gironde),

2 / Mme Jacqueline C…, née B…, demeurant … (17ème),

3 / Mme E…, née Monique B…, demeurant … (Alpes- maritimes),

4 / Mme Agnès D…, née B…, demeurant ... quatre agissant en qualité d'ayants droit de M. Jean-Paul B…, décédé le 19 octobre 1992.

en cassation d'un arrêt rendu le 19 mai 1992 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre, section C), au profit de M. Lalanne X…, demeurant ... cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 7 février 1995, où étaient présents : M.ZR. , président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. G…, ès qualités, et des consorts B…, de Me Barbey, avocat de M. Lalanne X…, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 1992), que M. B…, aux droits duquel se trouvent Mme B…, assistée de son curateur, M. G…, Mme C… et Mme D… (consorts B…), a donné à bail pour 6 ans, à M. A… des locaux à usage d'habitation, au visa de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948 ;

que le contrat de location s'étant poursuivi par tacite reconduction, le bailleur a proposé au preneur le renouvellement du bail pour une durée de trois ans moyennant une augmentation de loyer, en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, et l'a assigné en fixation du montant de ce loyer ;

Attendu que les consorts B… font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que le constat de l'état des locaux prévu à l'article 3 de la loi de 1948 n'est requis qu'à titre de preuve de la conformité des lieux et ne constitue pas une condition nécessaire à la validité du bail ;

qu'en considérant que l'absence d'un tel constat avait pu priver d'effet le contrat de bail litigieux, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948 ;

2 ) que nulle disposition de la loi du 1er septembre 1948 n'édicte qu'en l'absence d'établissement d'un constat des lieux lors de la conclusion du bail, le contrat de bail sera "suspendu" ;

qu'en déclarant que le bail litigieux avait été "suspendu" postérieurement à sa conclusion, en raison du défaut de constat des lieux, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948 ;

3 ) que le locataire n'avait jamais allégué, dans ses conclusions d'appel, que les lieux qu'il avait pris à bail, en 1973, n'étaient pas conformes ;

qu'en considérant, néanmoins, que le bail litigieux avait été suspendu dès sa création aux motifs que la preuve de la conformité n'était pas rapportée, alors que le locataire n'avait pas invoqué ce défaut de conformité, se bornant à alléguer le défaut de constat, la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) qu'en toute hypothèse, la conformité des lieux donnés à bail est présumée lorsque le locataire a pris possession des lieux et les a occupés sans contester cette conformité ;

qu'en l'espèce, il est constant que pendant dix-huit ans le locataire, M. Z…, a occupé les locaux litigieux sans formuler la moindre contestation sur leur conformité ;

qu'en déclarant que le bail dont s'agit était privé d'effet au motif que le bailleur ne rapportait pas la preuve de la conformité des lieux, alors qu'il appartenait au locataire de faire la preuve de cette absence de conformité, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil et l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948 ;

5 ) qu'il résulte des termes clairs et précis du contrat de bail conclu en 1973 par M. B… et M. Z… que ce dernier s'engageait à faire tous les travaux nécessaires et à remettre les lieux en état en contrepartie d'une diminution du loyer ;

qu'ainsi, le locataire se chargeait d'assurer la mise en conformité des lieux, qui serait éventuellement nécessaire ;

que le locataire renonçait à l'établissement du constat des lieux requis par la loi ;

qu'en considérant que le locataire n'avait pas renoncé à se prévaloir de l'absence du constat litigieux, alors que cette renonciation résultait expressément du contrat de bail, la cour d'appel a dénaturé les termes du contrat, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

6 ) qu'en toute hypothèse, l'absence d'allégation, par le locataire, professionnel du droit, du défaut de constat des lieux et, ce, tout au long de son occupation des lieux, vaut renonciation à se prévaloir de cette absence de constat ;

qu'en l'espèce, il est constant que, de 1973 à 1988, le locataire n'a jamais invoqué le défaut de constat des lieux et qu'une telle allégation n'a été faite que lorsque le bailleur a notifié à son locataire sa volonté de renouveler le bail en application de la loi du 23 décembre 1986 ;

qu'en considérant que ce silence pendant quinze années de la part d'un locataire exerçant la profession d'avocat et, donc, au fait de ses droits ne valait pas renonciation à se prévaloir de l'absence du constat des lieux, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948" ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucun constat de l'état du local et de l'immeuble n'avait été établi lors de la conclusion du bail, soumis en réalité à l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948, et retenu, à bon droit, que ni la reconduction tacite du contrat de location ni l'exercice par le preneur de la profession d'avocat n'établissaient, sans équivoque, que celui-ci avait renoncé à se prévaloir des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans dénaturation, ni modification de l'objet du litige, et abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts B… aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt deux mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.