Cass. 07.05.2008 (Jurisprudence JL n°J467741)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCP Geraci-Paul-Reboux et à la société Mutuelles du Mans assurances du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X…, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Verane ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 28 septembre 2006) que par acte du 21 août 1998 reçu par la société civile professionnelle Geraci-Paul-Reboux, notaires, (la SCP), assurée auprès de la société Mutuelles du Mans assurances (MMA), les époux Y… ont acquis de la société civile immobilière Verane (la SCI) un appartement, deux caves et un emplacement de stationnement, en l'état futur d'achèvement ;

qu'une garantie d'achèvement a été souscrite par la SCI auprès de la Caisse de garantie immobilière de la Fédération française du bâtiment (CGI-FFB) par convention du 29 juin 1998 ;

que la construction ayant été interrompue en raison de la caducité du permis de construire, les acquéreurs ont assigné la SCI, la CGI-FFB et la SCP, aux fins notamment de résolution de la vente, d'inscription au passif de la SCI de certaines sommes au titre de la restitution du prix de vente et des préjudices résultant de la résolution, et de condamnation in solidum, de la CGI-FFB au titre de la garantie de remboursement, ainsi que de la SCP au titre du manquement à son devoir de conseil, à leur payer ces sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de dire que la CGI-FFB ne devait pas sa garantie, alors, selon le moyen, que par la garantie d'achèvement, la banque ou l'entreprise d'assurance agréée à cet effet, s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur lorsque l'achèvement de l'immeuble est devenu impossible de sorte que ce dernier est contraint d'opter pour la résolution de la vente ;

qu'en affirmant néanmoins que la CGI-FFB, garant d'achèvement, n'était pas tenue de garantir aux acquéreurs le remboursement des versements qu'ils avaient dû effectuer, quand l'achèvement des travaux était devenu impossible du fait de l'annulation du permis de construire de sorte que la résolution de la vente était inéluctable, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation et les articles 1134 et 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la CGI-FFB avait consenti à la SCI une garantie d'achèvement de l'immeuble, et que la faculté de substitution d'une garantie de remboursement à cette garantie d'achèvement n'avait pas été mise en oeuvre, la cour d'appel en a exactement déduit que la CGI-FFB ne s'était pas obligée à rembourser, in solidum avec le vendeur, les versements effectués par les acquéreurs, en cas de résolution de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de condamner la SCP à payer aux époux Y… certaines sommes au titre de la perte de loyers, d'avantages fiscaux, et de l'indemnité forfaitaire convenue en cas de résolution de la vente, alors, selon le moyen, que le client d'un notaire ne saurait être indemnisé d'un avantage que lui aurait procuré un acte dès lors que la faute reprochée à l'officier ministériel consiste précisément à avoir instrumenté cette convention qui ne pouvait produire ses effets ;

qu'en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs des pertes locatives et des avantages fiscaux qu'ils soutenaient avoir éprouvés, outre l'indemnité forfaitaire de 10 % du prix de vente convenue entre les parties à cet acte en cas de résolution du contrat imputable à l'une d'elles, tout en constatant que sans la faute du notaire, les acquéreurs n'auraient à l'évidence pas contracté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les manquements retenus à l'encontre de la SCP dans la recherche de la validité du permis de construire avaient directement contribué à l'absence d'efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a pu la condamner à dédommager les acquéreurs de la perte des loyers et des avantages fiscaux, résultant de la résolution de la vente, et à leur payer l'indemnité forfaitaire convenue ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, la SCP Geraci-Paul-Reboux et la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Geraci-Paul-Reboux et de la société Mutuelles du Mans assurances, et les condamne, ensemble, à payer aux époux Y… la somme de 2 000 euros, et à la CGI-FFB la somme de 800 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du sept mai deux mille huit, par M. Cachelot. conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.