Cass. 04.03.1987 (Jurisprudence JL n°J429523)

Sur les deux premiers moyens réunis :

Attendu que Mme Y…, propriétaire d'une villa donnée à bail aux époux X…, fait grief à l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 7 juin 1985) de l'avoir déboutée de sa demande en résiliation du bail, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'il résulte des correspondances échangées entre les parties que loin de contester son obligation de livrer des lieux remis à neuf, Mme Y… s'est acquittée de cette obligation, en procédant en parfait accord avec ses locataires, aux travaux qui lui étaient demandés par ces derniers ;

qu'en s'abstenant de rechercher quelle avait été la commune intention des parties en ce qui concerne les modalités d'exécution de cette obligation de délivrance, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil, d'autre part, que la clause résolutoire de plein-droit insérée dans le bail fait la loi des parties et s'impose au juge ;

que l'exceptio non adimpPWT. contractus ne saurait être opposée au bailleur qui invoque la clause résolutoire pour non paiement de loyers, qu'en l'espèce, le bail stipulait expressément, dans une clause claire et précise, ne prêtant à aucune ambiguité :

qu'"à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer … le présent bail sera résilié immédiatement et de plein-droit" ;

que la Cour d'appel qui refuse de prononcer la résiliation du bail au prétexte de l'interdépendance des obligations réciproques des parties sans tirer de l'infraction constatée les conséquences imposées par le bail, a violé par refus d'application l'article 1134 du Code civil, alors, en outre, qu'aux termes de l'article 72 alinéa 2 de la loi du 22 juin 1982 est réputé de bonne foi l'occupant qui habitait effectivement les lieux exécute les obligations du bail expiré ;

qu'il est constant que les locataires avaient refusé de régler deux mois de loyers, que la Cour d'appel qui, néanmoins, les déclare occupants de bonne foi a violé, par fausse application, la disposition susvisée et alors, enfin que le locataire désirant bénéficier des dispositions de la loi du 22 juin 1982 doit justifier de sa bonne foi définie par l'exécution des obligations qui découlent du bail et occuper effectivement les lieux ;

que la notion de bonne foi répond à un impératif de loyauté ;

que la Cour d'appel qui s'abstient de rechercher si le refus par les locataires de payer deux mois de loyer au prétexte que la bailleresse aurait différé l'exécution des siennes répondait à un comportement légal de leur part, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 72 de la loi du 22 juin 1982" ;

Mais attendu que la Cour d'appel, appelée à se prononcer seulement sur une demande de résiliation judiciaire du bail, retient souverainement d'une part, que les termes du contrat montrent clairement que la location portait sur une maison qui devait se trouver entièrement remise à neuf lors de l'entrée en jouissance des preneurs et d'autre part, que l'excessif retard mis à la restauration des lieux a privé les locataires de l'usage normal et total de la villa ;

Que par ces seuls motifs, la Cour d'appel qui a souverainement retenu que les manquements invoqués par la bailleresse n'étaient pas de nature à justifier la résiliation du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que Mme Y… reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamnée à verser une somme à titre de dommages-intérêts aux locataires alors, selon le moyen, "d'une part, que la Cour d'appel n'a pu faire état de la reconnaissance par Mme Y… de son obligation d'indemniser ses locataires qu'au prix d'une dénaturation de la lettre du 5 octobre 1982 qui énonçait que "compte tenu du trouble de jouissance occasionné, je ne percevrai aucun loyer pendant la durée des travaux" qu'ainsi la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, d'autre part, que la Cour d'appel qui relève que les époux X… doivent à Mme Y… les loyers des mois d'octobre 1982 et janvier 1983 dont ils avaient différé le règlement ne pouvait sans contradiction de motifs équivalant à un défaut de motifs énoncer, par ailleurs, que l'attitude des locataires, soit, le non paiement des deux mois de loyer, était justifiée par la carence de la bailleresse ;

qu'ainsi la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la Cour d'appel, sans dénaturation et sans se contredire, a souverainement apprécié la nature et l'étendue des préjudices subis par les époux X… en raison d'une part, du retard apporté à la remise en état des locaux loués et d'autre part, du trouble de jouissance supporté par les locataires du fait de l'exécution des travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE LE POURVOI ;