CAA Paris 2ème ch. 22.12.2006 n°03PA02866 (Jurisprudence JL n°J292913)

Vu la requête, enregistrée le 18 juillet 2003 , présentée pour la société en nom collectif HOTEL GRILL DE VILLEJUIF, dont le siège social est situé 39 rue Camille Desmoulins à Villejuif (94800), par Me Zapf ;

la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement en date du 11 avril 2003 par lequel le magistrat délégué par le président du Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998 et 1999 dans les rôles de la commune de Villejuif du chef d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne « Campanile » ;

2°) de prononcer les réductions demandées ;

3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 7 622 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

-Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 décembre 2006 : - le rapport de M. Dalle, rapporteur ;

- les conclusions de M. Bataille, commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ;

- soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales : 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ;

et qu'aux termes de l'article 1504 du même code : « Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts » ;

Considérant que la société en nom collectif HOTEL GRIL DE VILLEJUIF, qui est propriétaire d'un hôtel restaurant à Villejuif (Val-de-Marne), construit en 1988, exploité sous l'enseigne « Campanile », a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties du chef de cet ensemble immobilier au titre des années 1997, 1998 et 1999 ;

que la valeur locative de cet immeuble, classé en catégorie deux étoiles, fixée à 120 francs le mètre carré, a été déterminée par comparaison avec le local type n° 48 désigné sur le procès-verbal complémentaire établi le 13 mars 1986 des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Villejuif ;

que le local type n° 48 a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 43 de la commune de Villejuif, lequel a été évalué par référence au local type n° 4 de la commune d'Evry ;

que la requérante soutient que la valeur locative de son immeuble a été déterminée en méconnaissance des dispositions précitées du code général des impôts, dès lors que la valeur du local-type n° 4 a été fixée par référence à un tarif de 150 F résultant d'une harmonisation régionale effectuée, pour les hôtels de type moderne, en 1976 ;

Considérant que la méthode consistant à déterminer la valeur locative d'un local-type après une harmonisation réalisée dans un cadre régional n'est conforme aux dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts que si ce terme de comparaison est précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b) du 2° de l'article 1498 précité ;

qu'en l'espèce, il résulte de l'instruction que le local-type n° 4 de la commune d'Evry a été construit en 1970 ;

qu'il ne pouvait donc être loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales ;

que ce local ne peut donc constituer un terme de comparaison approprié ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction et qu'il n'est pas contesté qu'en ce qui concerne l'immeuble de la requérante à évaluer, il n'existe pas, à Villejuif, d'autre terme de comparaison approprié ;

que les différents termes de comparaison que propose la requérante dans d'autres communes, ou bien sont situés dans des communes ne présentant pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Villejuif, ou bien diffèrent sensiblement par leurs caractéristiques du local à évaluer, ou bien, enfin, ont été évalués par la méthode de l'appréciation directe ou figurent sur des procès-verbaux complémentaires arrêtés postérieurement au 1er janvier des années d'imposition en litige et ne peuvent donc, en tout état de cause, être retenus comme termes de comparaison ;

Considérant qu'en l'absence de termes de comparaison pertinents, l'administration propose, ainsi que les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts l'y autorisent, de déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux par voie d'appréciation directe ;

que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par voie d'appréciation directe, l'administration a déterminé sa valeur vénale à la date de référence à partir du prix de revient de la construction à son achèvement, actualisé au moyen de l'indice Insee du coût de la construction et diminué d'un abattement de 30 % pour tenir compte de la dépréciation de l'immeuble, et a appliqué à la valeur vénale ainsi obtenue un taux d'intérêt de 10 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ;

que cette méthode est conforme aux dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe AC de l'annexe III au code général des impôts ;

qu'il n'apparaît pas que le taux d'abattement de 30 % soit insuffisant et ne tienne pas compte exactement de la dépréciation et du degré de vétusté de l'immeuble ou qu'au contraire le taux d'intérêt de 10 % soit excessif ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative déterminée selon cette méthode est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul des impositions litigieuses ;

qu'il suit de là que la société en nom collectif HOTEL GRILL DE VILLEJUIF n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998 et 1999 ;

Sur les frais irrépétibles :

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme réclamée au titre des frais exposés par la société en nom collectif HOTEL GRILL DE VILLEJUIF et non compris dans les dépens ;

DECIDE : Article 1er : La requête de la société HOTEL GRILL DE VILLEJUIF est rejetée. 2 N°03PA02866