CAA Paris 2ème ch. 08.10.1993 n°92PA01178 (Jurisprudence JL n°J498856)

VU, enregistré au greffe de la cour administrative d'appel le 29 octobre 1992 , le recours présenté par le MINISTRE DU BUDGET ;

le ministre demande à la cour : 1°) de réformer le jugement n° 8904296/3 en date du 24 avril 1992 du tribunal administratif de Paris par lequel a été accueillie pour partie la demande en réduction présentée par la société union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS) au sujet de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1987 et 1988 ;

2°) de rétablir la société union pour le financement d'immeubles de sociétés au rôle de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 1987 à raison de l'intégralité des droits initialement mis à sa charge ;

VU les autres pièces du dossier ;

VU le code général des impôts ;

VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu, au cours de l'audience publique du 24 septembre 1993 : - le rapport de Mme MATILLA-MAILLO, conseiller, - les observations de Me X…, JARREAU, avocat à la cour, se substituant à la SCP GUIGUET, BACHELLIER, DE LA VARDE, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, pour la société Union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS), - et les conclusions de Mme ALBANEL, commissaire du Gouvernement ;

Considérant que le MINISTRE DU BUDGET demande le rétablissement de la société union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS) au rôle de la commune d'Aulnay-sous-Bois pour la totalité des droits de taxe foncière sur les propriétés bâties qui avaient été mis à sa charge, au titre des années 1987 et 1988, à raison des locaux commerciaux qu'elle possède dans la zone industrielle Fosse à la Barbière, en soutenant que la valeur locative desdits locaux devait être fixée selon la méthode par comparaison prévue à l'article 1498 2° du code général des impôts ;

Considérant, qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi du 2 février 1968, codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts pour être ensuite actualisé selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ;

qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974 codifié à l'article 1517 du code général des impôts que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet deWUX. gements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés posté-rieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts au termes desquels : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-1 … est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°) Pour les lieux donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celles qui ressort de cette location ;

2°) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers ou à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;

Considérant qu'ainsi que la société contribuable ne le conteste plus en appel, l'immeuble n'étant pas construit au 1er janvier 1970, c'est à juste titre que l'administration a, en application du 2°) de l'article 1498 précité, recouru à la méthode comparative pour apprécier la valeur locative de l'immeuble au 1er janvier 1987 ;

que par suite le MINISTRE DU BUDGET est fondé à demander l'annulation du jugement du 24 avril 1992 par lequel le tribunal administratif de Paris s'est fondé sur le 1° de l'article 1498 du code pour accorder un dégrèvement des droits litigieux ;

Considérant qu'il y a lieu pour la cour saisie par l'effet dévolutif de l'appel d'examiner les conclusions subsidiaires présentées en première instance et en appel tendant à ce qu'il soit jugé que les locaux de référence retenus pour la comparaison par l'administration ne pouvaient l'être et à ce que soit en conséquence ordonnée une mesure d'instruction aux fins d'évaluer la valeur locative applicable pour la détermination de la taxe foncière 1987 ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction et qu'il n'est pas contesté en appel que les locaux de référence initialement retenus par le service sont situés dans une zone dont les caractéristiques de situation et de commercialité sont très sensiblement différentes de celles de la zone où est implanté l'immeuble litigieux ;

que ces différences sont telles que les locaux de référence initialement retenus ne peuvent être regardés comme similaires aux locaux de la requérante ;

que l'étude dont les résultats ont été joints par le service en première instance portant sur des locaux situés dans un bâtiment voisin de la zone de la Barbière Paris-Nord n'est pas par elle-même de nature à justifier la comparaison qu'il a effectuée ;

que la cour ne trouve pas au dossier d'élements suffisants pour lui permettre en l'état de substituer comme le demande l'administration dans le dernier état de ses écritures des locaux de référence autres que ceux qui avaient été retenus pour l'établissement des impositions contestées, fut-ce avec les abattements qu'elle retient, sans procéder à une mesure d'instruction ;

qu'il y a lieu avant-dire droit d'ordonner une expertise aux fins de rechercher s'il existe au 1er janvier 1970 dans la commune d'Aulnay-sous-Bois -ou à défaut dans une autre commune présentant des caractéristiques analogues- des termes de comparaison et notamment ceux proposés par le ministre dans son mémoire enregistré le 21 septembre 1973 permettant de déterminer la valeur locative des locaux litigieux et à défaut de procéder à l'appréciation de cette valeur par voie d'appréciation directe ;

Considérant par contre qu'il y a lieu dès à présent de rejeter les conclusions formulées en première instance tendant "à la requalification de la valeur locative de base au 1er janvier 1970 de telle sorte que l'effet desdits dégrèvement se poursuive au titre des années 1989 et postérieures", ainsi que celles présentées en première instance concernant 1988 la cour n'étant saisie valablement des conclusions qu'au titre de 1987 ;

Article 1er : Il sera, avant-dire droit procédé par un expert designé par le président de la cour à une expertise aux fins énoncées dans les motifs du présent arrêt.

Article 2 : L'expert prêtera serment par écrit ;

le rapport sera déposé au greffe de la cour dans un délai de trois mois suivant la prestation de serment.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sont et demeurent réservés pour autant qu'il n'y est pas expressément statué par le présent arrêt, ainsi que les frais d'expertise. Abstrats : 19-02-04-09 CONTRIBUTIONS ET TAXES - PROCEDURE CONTENTIEUSE - REQUETES D'APPEL - EXPERTISE 19-03-03-01 CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - TAXES FONCIERES - TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES