CAA Paris 21.09.2006 n°02PA03337 (Jurisprudence JL n°J206009)

Lecture du 21 septembre 2006

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 10 septembre 2002, présentée pour la SNC NATIOCREDIMURS, ayant son siège 46-52, rue Arago à Puteaux (92823) par Me Zapf ;

la SNC NATIOCREDIMURS demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 9709089 9817885 en date du 3 juillet 2002, par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996 et 1997 dans les rôles de la commune de Colombes, à raison d'un immeuble sis 14 rue de Mantes ;

2°) d'accorder les réductions demandées ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts ;

Vu le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 septembre 2006 :

- le rapport de M. Pommier, rapporteur,

- et les conclusions de M. Bachini, commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux « est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

2° a : pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans un localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

3° à défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ;

qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : « La valeur locative cadastrale des biens (

) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance (

) les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance » ;

Considérant que pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux à usage de bureaux appartenant à la SNC NATIOCREDIMURS et situés 14 rue de Mantes à Colombes en vue de l'assujettissement de ladite société à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1996 et 1997, l'administration a pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, retenu comme terme de comparaison le local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Colombes, d'une valeur locative unitaire de 200 F ;

qu'au cours de l'instance introduite devant le Tribunal administratif de Paris elle a opéré un ajustement de 20 % pour tenir compte de la différence de superficie entre les deux locaux et a ainsi fixé la valeur locative unitaire servant de base au calcul de l'imposition en cause à 160 F ;

que la société requérante conteste la valeur locative ainsi déterminée et demande que soient adoptés respectivement le coefficient de 0,5 au lieu de 0,8 pour le calcul de la surface pondérée de la salle de réunion et de 0,2 au lieu de 0,3 pour les emplacements de stationnement en sous-sol ;

Sur le choix et les caractéristiques du local de référence :

Considérant qu'eu égard à la nature et à la consistance des autres immeubles de bureaux sis à Colombes, l'immeuble appartenant à la société requérante présentait un caractère particulier justifiant que l'administration retienne comme terme de comparaison un immeuble classé dans la catégorie des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

Considérant toutefois qu'il résulte de l'instruction que le local type n° 4 figurant sur le procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Colombes, dans la catégorie des « maisons exceptionnelles », n'était pas évalué à partir d'un bail existant à la date du 1er janvier 1970 ;

qu'ainsi c'est à juste titre que l'administration fiscale fait valoir dans sa défense devant la cour que ce local ne pouvait être retenu comme terme de comparaison ;

Considérant que l'administration propose de lui substituer le local type n° 9 figurant sur le procès-verbal des « maisons exceptionnelles » de la commune de Puteaux, dont la valeur locative unitaire est de 38,11 euros ;

que si la société requérante fait valoir que ce local type a été rayé du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière, elle n'établit pas qu'au 1er janvier des années d'imposition en litige ledit local n'était plus susceptible d'être pris comme terme de référence ;

Considérant que ce local commercial à usage de bureaux, sis 91 rue Jean Jaurès a été construit en 1967 et a été récemment rénové ;

qu'il présente des caractéristiques similaires à celles du local à évaluer, construit en 1989 ;

que la circonstance que la surface pondérée totale soit sensiblement plus importante que celle du local de la société requérante n'est pas de nature à faire regarder ce terme de comparaison comme inapproprié, dés lors qu'en vertu des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts un ajustement peut être appliqué pour tenir compte de cette différence ;

qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existerait une différence de situation, du point de vue économique, entre les deux agglomérations, nonobstant la circonstance alléguée par la société requérante que la commune de Colombes présenterait un caractère plus résidentiel que la commune de Puteaux ;

Considérant toutefois qu'il y a lieu de tenir compte de ce que la surface pondérée totale du local de référence est de 3865 m², tandis que celle du local à évaluer est de 321 m², et en application des dispositions de l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts d'opérer un abattement de 10 % de sa valeur locative unitaire ;

qu'il y a lieu également de retenir un abattement de 10 % pour tenir compte des différences de situation géographique des immeubles ;

que compte tenu de ces ajustements la valeur locative unitaire servant de base à l'imposition en cause doit être fixée à 30,49 euros (200 F) ;

que cette valeur étant supérieure à celle précédemment retenue, aucune réduction d'imposition au titre des années en litige ne peut en résulter ;

Considérant que si la société requérante propose qu'un autre terme de comparaison plus approprié soit retenu, ni le local-type n° 30 de la commune de Colombes, dont la surface totale pondérée n'est que de 25 m², ni les locaux types n° 53 de la commune d'Asnières, n° 32 et n° 48 de la commune de Gennevilliers, construits au début du vingtième siècle, ne présentent des caractéristiques similaires à celles de l'immeuble à évaluer ;

que l'affectation du local-type n° 38 de la commune d'Asnières a été modifiée en 1983 ;

qu'il ne résulte pas de l'instruction que les locaux types n° 20 de la commune de La Garenne-Colombes et n° 64 de la commune de Nanterre, que la société requérante a proposés comme termes de comparaison dans ses dernières écritures, présenteraient un caractère plus approprié que le local-type retenu ;

Sur le choix des coefficients de pondération :

Considérant que pour le calcul des surfaces pondérées auxquelles l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, c'est à bon droit que le coefficient de 0,8 a été appliqué à la surface réservée à la salle de réunion, eu égard à la destination d'immeuble de bureaux du local évalué ;

qu'il ne résulte pas de l'instruction que le coefficient de 0,3 pour les emplacements de stationnement situés en sous-sol serait exagéré eu égard à la nature de cette partie des locaux et ne traduirait pas leur valeur d'utilisation ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC NATIOCREDIMURS n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui dans la présente instance n'est pas la partie perdante, la somme que demande la SNC NATIOCREDIMURS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SNC NATIOCREDIMURS est rejetée.