CAA Nantes 26.06.2003 n°99NT00543 (Jurisprudence JL n°J197320)

Lecture du 26 juin 2003

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour les 29 et 30 mars 1999, présentée pour la SCI P2I, dont le siège est 2, avenue de la Libération (45000) Orléans, représentée par son gérant, par la SCP SACAZE-GRASSIN, avocats au barreau d'Orléans ;

La SCI P2I demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n°s 96.1995-97.616-98.305 en date du 26 janvier 1999 par lequel le Tribunal administratif d'Orléans a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1994 à 1997 dans les rôles de la commune d'Orléans ;

2°) de prononcer les réductions demandées ;

3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 8 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

C CNIJ n° 19-03-01-02

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 juin 2003 :

- le rapport de M. JULLIÈRE, président,

- et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement ;

Considérant que, pour demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 1994 à 1997 à raison de locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire, constituant les premier, deuxième et troisième étages de l'immeuble sis 2, avenue de la Libération à Orléans, la SCI P2I conteste la valeur locative qui a été attribuée à ces locaux ;

Sur la surface réelle des locaux et sa pondération :

En ce qui concerne le premier étage :

Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a retenu, pour ce niveau de l'immeuble, une superficie réelle totale de 1 023 m², inférieure à celle de 1 169 m² déclarée par la requérante ;

que cette surface réelle globale a été répartie, en vue de sa pondération par application des coefficients respectifs de 1 et de 0,33, d'une part, en bureaux à raison de 870 m², d'autre part, en espaces de rangement et dégagements pour 153 m² ;

Considérant qu'en se bornant à indiquer que les locaux autres que ceux à usage de bureaux constituaient des locaux à part entière loués au même locataire et que le service a en conséquence à bon droit regardé toutes les surfaces non utilisées en bureaux comme des locaux annexes pour les pondérer à 0,33, le ministre ne combat pas utilement le moyen par lequel la société requérante fait valoir que la surface de l'étage occupée par des bureaux était limitée à 640 m², superficie qui correspond, dans le tableau de répartition des surfaces qu'elle produit, à celle des locaux ayant cette affectation, dont il n'est pas contesté qu'ils sont les seuls à disposer de fenêtres ;

En ce qui concerne le deuxième étage :

Considérant, en premier lieu, que le fait que l'administration a déterminé la surface pondérée des premier et troisième étages en négligeant tout ou partie des superficies correspondant aux entrées, couloirs et sanitaires ne saurait justifier qu'il soit procédé de la même façon en ce qui concerne le deuxième niveau, dont la surface réelle totale n'est pas discutée ;

qu'en particulier, la requérante ne peut établir ainsi que l'administration n'aurait pas été en droit de déterminer la surface pondérée du deuxième niveau en retenant la surface des couloirs et en lui appliquant le coefficient de 0,20 ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que l'administration a appliqué le coefficient de pondération 1, non contesté, à la partie de la surface du deuxième étage dont elle a estimé qu'elle était affectée à l'usage de bureaux ;

que le moyen par lequel la société fait état d'une superficie des bureaux de 601 m² est inopérant dès lors que 588 m² seulement ont été pondérés par l'application du coefficient 1 précité ;

Considérant, de même, que ne peuvent être utilement invoquées la circonstance que le service n'a fait usage du coefficient de 0,50, également non contesté, que pour pondérer la surface réelle des locaux à usage d'archives du deuxième niveau alors que des pièces ayant cette affectation existaient aussi aux premier et troisième étages, ni la circonstance que le service, qui a pris en compte pour le deuxième étage une surface réelle totale de 1 168 m², comparable à celle de 1 170 m² déclarée, a fixé à 289 m² au lieu de 315 m² la surface des locaux utilisés pour l'archivage, pondérée à 0,50 comme indiqué ci-dessus, et à 291 m² au lieu de 188 m² celle des annexes, à laquelle a été appliqué un coefficient de pondération plus faible, égal à 0,33 ;

En ce qui concerne le troisième étage :

Considérant, d'une part, qu'il n'est pas contesté que la surface réelle totale de ce troisième niveau est de l'ordre de 1 170 m² comme celle des étages inférieurs ;

que si l'étage concerné est en partie mansardé, sa superficie réelle ne peut pour autant être déterminée en négligeant les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;

Considérant, d'autre part, que l'absence de vue droite ne suffit pas, contrairement à ce que soutient la requérante, à faire obstacle à la qualification de bureaux pour les pièces éclairées par des velux en toiture, dont il n'est pas soutenu qu'elles n'auraient pas eu en réalité cette affectation ;

que la surface réelle desdites pièces doit toutefois, comme le demande la société, être ramenée de 654 m² à 425 m² dès lors que l'administration ne conteste nullement l'exactitude de la mention de cette superficie de 425 m² qui figure dans le tableau de répartition des surfaces susmentionné pour les pièces éclairées par des velux ;

qu'en revanche, il n'est pas établi que le service n'aurait pas suffisamment tenu compte de l'inconvénient résultant de l'absence de vue droite en ramenant de 1 à 0,75 le coefficient utilisé pour pondérer la surface réelle correspondante de 425 m² ;

Sur le terme de comparaison :

Considérant que, pour procéder à l'évaluation des locaux de la requérante, l'administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;

que, conformément aux dispositions du deuxième alinéa du a) de ce 2°, le terme de comparaison a été choisi dans la commune d'Orléans ;

que si l'immeuble à usage de bureaux au premier étage duquel se trouve le local de référence concerné est implanté en centre-ville alors que les locaux à évaluer sont situés en périphérie de ce centre, cette différence de situation est compensée par les facilités d'accès et de stationnement qu'offrent les locaux de la requérante en raison de leur position sur un axe important de circulation proche de la gare ;

que la circonstance que l'immeuble ainsi retenu comme terme de comparaison soit partiellement occupé par des services de la direction de la comptabilité publique est sans influence sur le bien-fondé du choix effectué par l'administration ;

Considérant, dans ces conditions, qu'il y a lieu de confirmer le choix du terme de comparaison dont il s'agit, la valeur locative 1970 des locaux de la requérante devant toutefois, eu égard à ce qui a été ci-dessus, être déterminée compte tenu d'une surface pondérée calculée en appliquant, d'une part, pour le premier niveau de l'immeuble le coefficient 1 à une surface réelle de bureaux de 640 m² (au lieu de 840 m²) et pour le troisième niveau le coefficient 0,75 à une surface réelle de bureaux de 425 m² (au lieu de 654 m²), d'autre part, le coefficient 0,33 au surplus des surfaces réelles effectivement imposées, lesquelles sont, respectivement, de 383 m² et de 427 m² ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI P2I est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif d'Orléans a rejeté en totalité ses demandes ;

Sur l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces dispositions, de condamner l'Etat à payer à la SCI P2I une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er :

La valeur locative des locaux de la SCI P2I sera déterminée en tenant compte, tous autres éléments demeurant inchangés, d'une surface pondérée calculée par application, pour le premier niveau de l'immeuble, des coefficients 1 et 0,33 à des surfaces réelles respectives de 640 m² et 383 m² et, pour le troisième niveau, des mêmes coefficients à des surfaces réelles respectives de 425 m² et 427 m².

Article 2 :

La SCI P2I est déchargée de la différence entre le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1994 à 1997 et celui résultant de l'article 1er ci-dessus.

Article 3 :

Le jugement du Tribunal administratif d'Orléans en date du 26 janvier 1999 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 :

L'Etat versera à la SCI P2I une somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 5 :

Le surplus des conclusions de la requête de la SCI P2I est rejeté.

Article 6 :