CAA Douai 04.05.2004 n°00DA01053 (Jurisprudence JL n°J206472)

Lecture du 4 mai 2004

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu 1°) la requête, enregistrée le 5 septembre 2000 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai sous le n° 00DA01053, présentée pour la société anonyme Darty Normandie, dont le siège est situé rue Emile Basly à Le-Grand-Quevilly (76120), représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Thierry Pingault, avocat, membre du cabinet d'avocats T.L. Consultant ;

la société Darty Normandie demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 9500567, 9700093 et 9900181 du 23 juin 2000 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande et ses réclamations tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1998 à raison d'un ensemble immobilier à usage commercial dont elle est propriétaire à Guichainville (27930) ;

2°) de prononcer la réduction demandée ;

Code C Classement CNIJ : 19-03-03-01

19-03-04-04

Elle soutient qu'en autorisant l'administration à appliquer la méthode d'évaluation prévue au 3°) de l'article 1498 du code général des impôts pour la détermination de la valeur locative du magasin lui appartenant, le tribunal a fait une fausse application de ces dispositions ;

elle se réfère expressément, pour le surplus, à l'argumentation développée devant les premiers juges, de laquelle il ressort que la procédure d'instruction de la réclamation serait irrégulière en tant que la commission communale des impôts directs était incompétente et n'avait, par suite, pas à être saisie ;

qu'au fond, le local-type M.E. n° 4 retenu par l'administration aurait été utilisé à tort, dans la mesure où, ayant été lui-même évalué par appréciation directe, il ne saurait valablement servir de terme de comparaison ;

qu'il conviendrait soit de rectifier l'évaluation de ce local-type, soit de rechercher un nouveau local de référence par priorité sur le territoire communal ou dans une autre commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue ;

que la valeur locative unitaire du magasin litigieux ne saurait, en tout état de cause, excéder 40 francs par mètre carré ;

que bien que la méthode d'appréciation directe ne soit pas applicable en l'espèce, l'évaluation conduite par l'administration ne serait pas conforme aux dispositions en vigueur, notamment à celles de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la référence à une transaction intervenue en 1987 étant inopérante ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe le 22 février 2001, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;

il conclut au rejet de la requête ;

il soutient que les vices qui entaYUR. t soit la procédure d'instruction de la réclamation par l'administration, soit la décision statuant sur cette réclamation sont sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition ;

que la valeur locative de l'ensemble immobilier litigieux a été déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 4 du procès-verbal M.E. de la commune de Guichainville ;

qu'ainsi que le soutient la requérante, une telle référence doit être abandonnée ;

que, pour autant, le tarif de ce local-type ne saurait être rectifié à la demande de la requérante, qui n'en est pas propriétaire et n'a introduit aucune réclamation assortie d'un mandat pour contester ce point ;

que dès lors que le local objet du présent litige ne présente pas de caractère particulier ou exceptionnel, l'administration se doit de rechercher un terme de comparaison dans la commune pour apprécier sa valeur locative ;

que, par suite, à défaut de local-type comparable figurant au procès-verbal des opérations de révision de la commune de Guichainville et ayant fait l'objet d'une évaluation conforme aux principes énoncés à l'article 1498-2°) b du code général des impôts, la valeur locative de l'établissement de la société anonyme Darty Normandie ne peut être établie que par appréciation directe, en vertu de l'article 1498-3°) du même code ;

que, pour la mise en oeuvre de cette méthode, la valeur vénale des locaux litigieux n'a pas été estimée d'après une enquête sur la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable, mais résulte du prix de cession qui figure dans un acte de vente relatif à l'ensemble immobilier en cause et régulièrement publié ;

que, moyennant l'application du taux d'intérêt de 8% retenu par le tribunal et compte tenu de ce qu'il a été admis que le magasin et le parc de stationnement devaient faire l'objet d'une évaluation séparée, la valeur locative ainsi déterminée est supérieure à celle imposée au titre des années en litige ;

que, par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif n'a pas reçu favorablement les prétentions de la société anonyme Darty Normandie ;

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 19 avril 2001, présenté pour la société anonyme Darty Normandie ;

elle conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ;

elle soutient, en outre, qu'aux termes mêmes de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode de l'appréciation directe ne peut et ne doit être utilisée que dès lors que les autres moyens font défaut ;

qu'il n'est pas démontré que tel est bien le cas en l'espèce, alors que l'administration fait valoir en défense qu'il existe sur le territoire communal un nombre important d'immeubles de même nature, permettant ainsi de rechercher des termes de comparaison sur la commune ;

que l'un d'entre eux, le terme de référence précédemment retenu, figure d'ailleurs au procès-verbal communal des évaluations cadastrales ;

qu'il appartient à l'administration de procéder à une nouvelle évaluation de ce local ou à la création d'un nouveau local-type évalué conformément aux règles légales ;

qu'elle est recevable et fondée à formuler une telle demande ;

Vu le mémoire, enregistré le 15 octobre 2002, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;

il conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;

il soutient, en outre, que l'existence, sur la commune d'implantation de l'immeuble à évaluer, de locaux de même nature ne permet pas pour autant d'établir la valeur locative de cet immeuble par la méthode de comparaison si ces locaux ne sont pas inscrits sur le procès-verbal communal des opérations de révision des évaluations cadastrales ;

que, dans la mesure où la valeur locative du terme de comparaison choisi ne peut être déterminée conformément aux dispositions de l'article 1498-2°) du code général des impôts, la valeur locative de l'immeuble litigieux doit être déterminée par voie d'appréciation directe ;

qu'il est donc bien démontré qu'il ne pouvait être recouru à la méthode d'évaluation par comparaison ;

que si, par extraordinaire, la Cour retenait néanmoins cette méthode, il est proposé de retenir le local-type n° 95 de la commune de Montpellier, correspondant à un immeuble à usage de magasin, loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales, en bon état d'entretien et doté des équipements courants ;

que ce local a servi à évaluer le magasin Darty de Saint-Clément-de-Rivière situé dans la zone de commercialité de Montpellier et présentant des surfaces réelles de vente et des conditions de commercialité équivalentes à celles de l'établissement litigieux ;

que, toutefois, la valeur locative unitaire obtenue par cette méthode s'avère, même après ajustement, supérieure à celle obtenue par la voie de l'appréciation directe et, en tout état de cause, à celle invoquée par la société requérante ;

Vu le mémoire, enregistré le 29 mars 2004, présenté pour la société anonyme Darty Normandie ;

elle conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;

elle soutient, en outre, que le terme de comparaison proposé par le ministre ne saurait être retenu, puisqu'à l'évidence, les communes de Montpellier et de Guichainville ne présentent pas l'analogie de situation économique exigée par les textes ;

qu'en outre, l'évaluation de ce local fait l'objet d'une contestation sérieuse ;

qu'en dernier lieu sur cette proposition, il n'est pas justifié du caractère normal du loyer pratiqué pour celui-ci ;

qu'enfin, elle a recensé plusieurs termes de comparaison possibles, afin de rectifier l'évaluation du local-type, dans différentes communes présentant au 1er janvier 1970 un marché locatif semblable à celui de la commune de Guichainville ;

Vu le mémoire, enregistré le 2 avril 2004, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;

il fait connaître à la Cour que le dernier mémoire de la société requérante n'appelle de sa part aucune observation et persiste dans ses précédentes conclusions ;

Vu 2°) la requête, enregistrée le 5 septembre 2000 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai sous le n° 00DA01054, présentée pour la société anonyme Darty Normandie, dont le siège est situé rue Emile Basly à Le-Grand-Quevilly (76120), représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Thierry Pingault, avocat, membre du cabinet d'avocats T.L. Consultant ;

1°) d'annuler le jugement n° 9700189 du 23 juin 2000 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994 dans les rôles de la commune de Guichainville (27930) ;

Elle présente la même argumentation que celle développée à l'appui de sa requête enregistrée sous le n° 00DA01053 et ci-dessus analysée ;

il présente la même argumentation que celle contenue dans son mémoire en défense, enregistré au greffe le même jour dans le cadre de l'instance 00DA01053 et ci-dessus analysée ;

elle présente, en outre, la même argumentation que celle développée dans son mémoire en réplique, enregistré au greffe le même jour dans le cadre de l'instance 00DA01053 et ci-dessus analysée ;

Vu le mémoire, enregistré au greffe le 31 juillet 2002, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;

il présente, en outre, la même argumentation que celle contenue dans son mémoire, enregistré au greffe le 15 octobre 2002 dans le cadre de l'instance 00DA01053 et

ci-dessus analysée ;

elle présente, en outre, la même argumentation que celle développée dans son mémoire, enregistré au greffe le même jour dans le cadre de l'instance 00DA01053 et ci-dessus analysée ;

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 avril 2004 où siégeaient

M. Gipoulon, président de chambre, Mme Brin, président-assesseur et Mme Eliot, conseiller :

- le rapport de Mme Brin, président-assesseur,

- et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ;

Considérant que les requêtes susvisées sont relatives à la détermination de la valeur locative du même immeuble à usage commercial entrant dans les bases imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe professionnelle auxquelles la société anonyme

Darty Normandie a été assujettie dans les rôles de la commune de Guichainville (Eure) au titre respectivement des années 1993 à 1998 et des années 1993 et 1994 ;

qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;

Sur la régularité de la procédure d'imposition :

Considérant que les vices qui entaYUR. t soit la procédure d'instruction par l'administration de la réclamation d'un contribuable, soit la décision par laquelle cette réclamation est rejetée ou partiellement accueillie sont sans influence sur le bien-fondé de l'imposition contestée ;

qu'il suit de là que le moyen invoqué par la société anonyme

Darty Normandie, selon lequel le directeur des services fiscaux aurait, avant de prendre sa décision, recueilli à tort l'avis de la commission communale des impôts directs alors que celle-ci était incompétente est, en tout état de cause, inopérant et ne peut, dès lors, qu'être rejeté ;

Sur le bien-fondé des impositions contestées :

Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : La taxe professionnelle a pour base : 1°a. La valeur locative...des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence...à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ;

qu'aux termes de l'article 1469 du même code : La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ;;

qu'aux termes de l'article 1498 du même code : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ;

- soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a déterminé la valeur locative du magasin de vente d'appareils d'électroménager appartenant à la société requérante, lequel n'était pas construit au 1er janvier 1970, par la méthode de comparaison prévue au 2°) de l'article 1498 précité en utilisant comme immeuble de référence un hypermarché, exploité sous l'enseigne Mammouth , situé à Guichainville et répertorié sur le procès-verbal des évaluations cadastrales dressant la liste des locaux-types de ladite commune sous la désignation M.E. 4 ;

qu'il est cependant constant que la valeur locative dudit local-type, soit 61,80 francs le mètre carré, n'a pas été déterminée dans des conditions conformes aux dispositions précitées du b. du 2°) de l'article 1498 du code général des impôts mais par la méthode de l'appréciation directe prévue au 3°) du même article ;

que, par suite, ce local ne pouvait constituer une référence susceptible d'être valablement retenue pour évaluer par la méthode de comparaison l'ensemble immobilier litigieux ;

que, toutefois, la société requérante ne saurait utilement, à l'occasion du présent litige relatif à la détermination de la valeur locative de son immeuble, demander que l'évaluation du local-type dont s'agit soit rectifiée ;

qu'elle ne saurait davantage solliciter l'application à ses locaux d'un tarif unitaire de 40 francs le mètre carré qui ne résulte de l'application d'aucune des méthodes prévues par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ;

Mais considérant qu'à supposer même établi qu'il n'existerait sur le territoire de la commune de Guichainville aucun local-type susceptible d'être valablement retenu pour déterminer par la méthode de comparaison la valeur locative des locaux litigieux, l'administration n'était pas fondée à demander devant les premiers juges que cette valeur locative soit fixée par voie d'appréciation directe, dans les conditions prévues au 3°) de l'article 1498 précité du code général des impôts, sans qu'il résulte de l'instruction que de tels immeubles n'existeraient pas dans des communes présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Guichainville ;

qu'il suit de là que la société anonyme Darty Normandie est fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Rouen a estimé, sans s'être au préalable assuré de l'impossibilité de mettre en oeuvre la méthode de comparaison, devoir admettre l'évaluation des locaux litigieux par la voie de l'appréciation directe et procéder à une telle évaluation ;

Considérant que l'administration propose, à titre subsidiaire, de retenir comme terme de comparaison un immeuble commercial à usage de magasin de grande surface et inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision des évaluations cadastrales de la commune de Montpellier ( Hérault ) dressant la liste des locaux-types sous la référence n° 95 ;

qu'il résulte de l'instruction que cet immeuble, construit en 1969 et donné à bail au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales s'avère comparable au magasin litigieux ;

qu'il a d'ailleurs été utilisé par l'administration pour évaluer, par la méthode de comparaison, un magasin affecté à la vente d'appareils électroménagers exploité sous l'enseigne Darty sur le territoire de la commune de Saint-Clément-de-Rivière, dans la zone de commercialité de la commune de Montpellier, lequel présente une nature de construction, un aménagement et un entretien similaires à ceux du magasin en litige ;

que la valeur locative unitaire dudit local-type est fixée à 130 francs par mètre carré ;

qu'il y a lieu, toutefois, pour tenir compte des différences existant sur le plan économique entre les communes de Guichainville et de Montpellier, d'ajuster cette valeur locative unitaire par application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts par application d'un abattement de 20% ;

que la valeur locative unitaire à retenir pour le calcul des impositions en litige s'élève donc à 104 francs (15,85 euros ) par mètre carré ;

Considérant que, dans ces conditions, la valeur locative du magasin dont la société anonyme Darty Normandie est propriétaire à Guichainville doit être arrêtée à 21 958,76 euros

(144 040 francs ) valeur 1970 ;

que cette valeur locative s'avère supérieure à celle de

13 375,88 euros (87 740 francs ) retenue pour l'établissement des impositions en litige ;

que, dès lors, la requête de la société Darty Normandie ne peut qu'être rejetée ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société anonyme Darty Normandie n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Rouen a rejeté ses demandes et réclamations tendant à la réduction, d'une part, de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1998 à raison de l'immeuble litigieux, d'autre part, de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994 dans les rôles de la commune de Guichainville ;

DÉCIDE :

Article 1er : Les requêtes de la société anonyme Darty Normandie sont rejetées.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme Darty Normandie ainsi qu'au ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.