CA Rennes 12.03.2008 (Jurisprudence JL n°J329466)

Septième Chambre ARRÊT No R. G : 06 / 0368 0 S. C. I. ARISTIDE 3 C / S. A. CINQ SUR CINQ infirmation et Expertise Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 12 MARS 2008 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 14 Janvier 2008 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 12 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats-APPELANTE : S. C. I. ARISTIDE 3 … 75016 PARIS représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués assistée de Me Benoit GICQUEL, avocat INTIMÉE : S. A. CINQ SUR CINQ … 28630 BARJOUVILLE représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de Me RIVIERE DUPUY, avocat-La SARL LORIENT-BRIAND a donné à bail le 1er décembre 1998 à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION un local commercial… pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 1998 et moyennant un loyer annuel de 150 000,00 F HT soit 22 867,35 €. Ce bail était également consenti en contrepartie du versement au profit du propriétaire des murs, d'un droit d'entrée d'un montant de 300 000 F soit 45 734,70 €. Le 30 juin 2004, la SCI ARISTIDE 3, qui a racheté l'immeuble à la SARL LORIENT-BRIAND, a notifié à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION sa volonté de porter le loyer de 22 867,35 € à 38 000,00 € HT par an, à compter du 1er décembre 2004. La société CINQ SUR CINQ s'est opposée à la demande. la SCI ARISTIDE 3 a saisi le Tribunal de LORIENT d'une demande fondée sur l'article L 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, pour obtenir la fixation du loyer à la somme de 38 000 € HT par an. Par jugement en date du 18 avril 2006, le juge des loyers commerciaux a débouté la SCI ARISTIDE de ses demandes et l'a condamné à payer 1 300,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. La SCI ARISTIDE a relevé appel de cette décision. Elle demande à la Cour de fixer la somme de 38 000,00 € hors taxes à compter du 1er décembre 2004 soit un loyer de 3 166,66 € hors taxes par mois le loyer du bail révisé, de dire que le preneur sera tenu au paiement des intérêts au tau légal à compter de la notification du mémoire en demande, et de dire que la capitalisation des intérêts sera effectuée en fonction des dispositions de l'article 1154 du Code Civil. A titre subsidiaire, elle demande l'organisation d'une mesure d'expertise. Elle fait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La SA CINQ SUR CINQ venant aux droits de la SA CINQ SUR CINQ COMMUNICATION, conclut à la confirmation de la décision. La Cour se réfère aux conclusions déposées le 11 septembre 2007 par la société ARISTIDE 3 et le 13 décembre 2007 par la SA CINQ SUR CINQ pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Considérant qu'aux termes de l'article L 145-38 alinéa 3 du code de commerce, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestrielle du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;

Qu'il appartient au bailleur de prouver : -la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité -entraînant par elle-même une la variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, c'est-à-dire entre la demande de révision et la précédente fixation du loyer ;

Qu'il est nécessaire de constater la transformation d'un élément de commercialité et non son évolution ;

Considérant qu'il n'est pas contesté que s'est ouvert dans le quartier un magasin à l'enseigne FNAC qui draine une clientèle importante, une boutique France Télécom, deux agences de voyage et un magasin de vente de chaussure ;

Que ce lieu est devenu un pôle commercial de la ville de LORIENT les nouvelles enseignes amenant une augmentation de la fréquentation des lieux ;

Qu'il est établi l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui affecte le commerce exploité soit la vente de téléphonie mobile ;

Considérant que le bailleur doit démontrer que cette modification est à elle seule la cause d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Que les pièces produites sur ce point sont insuffisantes ;

Que la variation de plus de 10 % de la valeur locative sera appréciée entre le montant de la valeur locative à la date de prise d'effet du bail et le montant de la valeur locative à la date de la révision triennale considérée ;

Qu'il y a lieu d'ordonner une expertise sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la fixation provisoire du loyer ;

PAR CES MOTIFS La Cour Infirme la décision déférée. Dit qu'il est établi une modification des facteurs locaux de commercialité. Ordonne une expertise confiée à : Monsieur WPX.A… … 22000-SAINT-BRIEUC Tel : … avec pour mission : -d'entendre les parties et de se faire communiquer tous documents. -de donner tous éléments permettant d'apprécier si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre la date de prise d'effet du bail et la date de la révision triennale. -de formuler toutes observations d'ordre technique utiles à la solution du litige opposant les parties. -de dresser un pré-rapport, de le communiquer aux parties, de leur laisser un temps suffisant pour présenter des dires, d'y répondre dans les limite de sa mission. Ordonne la consignation au greffe par la SCI ARISTIDE 3 d'une provision de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le mois de la présente décision. Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l'avis qui lui sera donné du dépôt de la consignation. Réserve les dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT