CA Pau 27.11.2007 n°0600551 (Jurisprudence JL n°J249716)

FA/PP Numéro 4457 /07 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 27/11/07 Dossier : 06/00556 Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : Guy X… C/ E.U.R.L. AGENCE NIVE IMMOBILIER, Benoit Y…, ChristinePERGUILHEM épouse Y…, Annie Z… RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé par Monsieur NEGRE, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame PEYRON, Greffier, à l'audience publique du 27 Novembre 2007 date à laquelle le délibéré a été prorogé-APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 19 Septembre 2007, devant : Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame PEYRON, greffier, présente à l'appel des causes, Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur NEGRE, Président Madame RACHOU, Conseiller Monsieur AUGEY, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Guy X… … 64100 BAYONNE représenté par la SCP LONGIN, avoués à la Cour assisté de Me A…, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : E.U.R.L. AGENCE NIVE IMMOBILIER … 64100 BAYONNE représentée par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour assistée de Me B…, avocat au barreau de BORDEAUX Monsieur Benoit Y… … 64100 BAYONNE Madame Christine C… épouse Y… … 64100 BAYONNE représentés par Me VERGEZ, avoué à la Cour assistés de Me D…, avocat au barreau de BAYONNE Madame Z… Résidence Ilbarritz … 64100 BAYONNE représentée par la SCP LONGIN, avoués à la Cour assistée de Me E…, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 16 JANVIER 2006 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE Monsieur et Madame X… ont confié la vente de leur maison à l'EURL AGENCE NIVE IMMOBILIER par mandat exclusif du 11 août 2003. Selon avenant du 13 octobre 2003, ils ont transformé ce mandat exclusif en mandat simple à compter du 30 septembre 2003, et ils ont prorogé les effets de ce mandat jusqu'au 11 août 2004. Aux termes d'un second avenant du 8 décembre 2003, les parties ont baissé le prix de vente du bien de 420.000 € à 410.266 €. Les visites de cette maison ont été organisées par l'AGENCE BERNEX IMMOBILIER, qui fait partie du réseau ORPI, comme l'AGENCE NIVE IMMOBILIER. Les époux Y… ont visité cette maison le 13 décembre 2003. Un compromis de vente a été signé entre les époux X… et Y… le 30 décembre 2003, et cette vente a été régularisée par acte authentique du 31 mars 2004 pour la somme de 390.000 €. Par acte d'huissier des 28, 29 avril et 18 mai 2004, l'AGENCE NIVE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur et Madame X… ainsi que les époux Y… aux fins suivantes : -- dire et juger que les époux Y… ont visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'AGENCE BERNEX du réseau ORPI ;

-- dire et juger qu'en ce qui concerne les mandants, ils seront tenus de payer le montant des honoraires prévus en vertu de leur mandat lorsque la vente est conclue avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui ;

-- dire et juger que la collusion frauduleuse et la mauvaise foi des acquéreurs est de nature à priver l'agence de son droit à commission ;

que cela constitue une faute grave à la charge des acquéreurs et dont ils doivent réparation sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code Civil ;

-- la condamnation in solidum au paiement d'une somme principale de 20.266 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2004 ;

-- une indemnité de 2.500 € au titre des frais irrépétibles. Par jugement du 16 janvier 2006, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a condamné les époux X… à payer à l'AGENCE NIVE IMMOBILIER la somme de 20.266 € au titre des honoraires dus pour le mandat du 11 août 2003, rejeté la demande subsidiaire des époux Y… à fins de vérification d'écriture ainsi que celle à fins de condamnation in solidum formulée par l'AGENCE NIVE IMMOBILIER à l'encontre des époux Y…, et la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par les époux Y… à l'encontre de l'AGENCE NIVE IMMOBILIER pour procédure abusive. Le Tribunal a motivé sa décision en faisant observer tout d'abord que le mandat du 11 août 2003 stipule que le vendeur devra à l'agent immobilier le montant des honoraires prévus lorsque la vente sera conclue par son intermédiaire ou toute agence du réseau ORPI ;

que l'AGENCE NIVE IMMOBILIER produit la copie d'un bon de visite établi au nom de l'AGENCE BERNEX et daté du 6 décembre 2003, renseigné par la collaboratrice de cette agence ;

qu'il résulte des témoignages concordants de Madame Y…, de Monsieur F… et de sa collaboratrice, que la villa des époux ARMANTIER n'a pas été visitée par Madame Y… ce jour-là mais le 13 décembre suivant. Le Tribunal ajoute que les acquéreurs ont prétendu avoir visité antérieurement la villa le 21 novembre 2003 en présence du fils de Monsieur X… et d'un clerc de notaire de l'étude de Maîtres MERLE-LAFONT-PINATEL, notaires associés à BAYONNE, mais qu'ils n'en rapportent pas la preuve. La juridiction fait valoir, d'autre part, que Monsieur et Madame X… ne rapportent pas plus la preuve que les acquéreurs seraient entrés en relation avec eux par le biais d'une annonce de Catalog'Immo puisque ce n'est que dans la revue d'annonces locales «le Petit Basque» du 24 novembre 2003, soit trois jours après la visite, que l'annonce sous l'égide de Catalog'Immo est parue et, qu'en conséquence, en l'absence de preuves de la visite du 21 novembre 2003, il convient de considérer que celle du 13 décembre 2003 organisée par l'AGENCE BERNEX, et confirmée par trois personnes, a seule permis aux parties d'être mis en relation et de signer le compromis de vente du 30 décembre suivant. Le Tribunal de Grande Instance a indiqué, enfin, que lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat fait visiter un immeuble à une personne et qu'ensuite, le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée conclue par l'entremise de cette agence. Monsieur X… a interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2007. Des conclusions rectificatives ont été déposées par Monsieur X… le 8 août 2007. Monsieur et Madame Y… ont déposé de nouvelles conclusions le 11 septembre 2007 en réponse aux conclusions de Monsieur X… et demandé à la Cour de rabattre l'ordonnance de clôture à une date plus proche des débats. Dans ses ultimes conclusions, Monsieur X… a conclu à la réformation du jugement du 16 janvier 2006, et il a sollicité, d'autre part, que les époux Y… le garantissent de toute condamnation éventuellement mise à sa charge, ceux-ci étant condamnés au besoin au paiement d'une somme de 20.266 € à titre de dommages-intérêts à fins de compensation avec les frais de commission ;

il a, enfin, conclu à la condamnation de la partie succombante au paiement d'une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il fait observer, en premier lieu, que l'AGENCE NIVE IMMOBILIER ne peut être considérée comme étant à l'origine de la vente conclue avec les époux Y… Il déclare qu'il n'était pas présent lors des visites de l'immeuble des 21 novembre et 13 décembre 2003 effectuées par le cabinet F… et que, d'autre part, il en avait également confié la vente à Catalog'Immo, les époux Y… ayant acquis ce catalogue la veille de leur visite directe à son domicile. Il ajoute qu'il ne connaissait donc pas le nom des personnes qui ont visité la maison le 13 décembre 2003 avec l'AGENCE BERNEX, et que, d'ailleurs, cette visite n'a pas donné lieu à l'établissement d'un bon de visite. Monsieur X… fait valoir qu'en tout état de cause il avait la possibilité de vendre directement son bien à un tiers et que c'est pour cette raison qu'il l'avait inscrit sur Catalog'Immo. Il estime donc que l'AGENCE NIVE IMMOBILIER ne s'est pas comportée en temps que mandataire. Il fait valoir, par ailleurs, que le mandat confié à l'AGENCE NIVE IMMOBILIER n'a pas été respecté et n'a pas reçu application ;

qu'en effet, il n'a jamais eu de relations commerciales avec l'AGENCE BERNEX et que, dès lors, son seul mandataire, l'AGENCE NIVE IMMOBILIER, ne peut prétendre au paiement de la commission puisque en tout état de cause la vente n'a pas été conclue par son intermédiaire. À titre infiniment subsidiaire, il a demandé à la Cour que les époux Y… le garantissent du montant des condamnations susceptibles d'être mis à sa charge, aux motifs que ceux-ci avaient un intérêt financier à invoquer la découverte du bien par l'intermédiaire de Catalog'Immo, puisqu'ils l'ont acquis sans les frais d'agence qui aurait été répercutés sur le prix de vente. Madame X… née Z… s'est associée aux conclusions prises par Monsieur X… Elle expose qu'il s'agissait d'un immeuble de communauté mais que maintenant les époux sont séparés. Elle précise qu'un mandat exclusif a été signé le 11 août 2003 avec l'AGENCE NIVE IMMOBILIER, son mandat prévoyant expressément pour le mandataire la possibilité de déléguer sa mission à des agents immobiliers du groupe ORPI, mais que par un avenant du 13 octobre 2003, il a été mis fin à la clause d'exclusivité, les autres clauses du mandat continuant à produire leurs effets jusqu'au 11 août 2004 ;

qu'un nouvel avenant a été établi le 8 décembre 2003, stipulant un nouveau prix de 410.266 €, dont 5.266 € au titre de la rémunération du mandataire. Elle déclare que c'est pour cette raison qu'ils ont confié un mandat de vente à d'autres agents immobiliers et, en particulier, à la société DETROITS, exerçant sous l'enseigne Catalog'Immo, par convention du 20 novembre 2003. Elle indique que, le 20 décembre 2003, elle a adressé un courrier à l'AGENCE NIVE IMMOBILIER pour l'informer que les époux Y… leur avaient fait une offre d'achat au prix de 387.500 €. Elle soutient que ces acquéreurs ne lui ont pas été présentés par cette agence pas plus que par le cabinet F… appartenant au groupe ORPI, et, qu'en conséquence, la commission sollicitée n'est pas due. Elle s'appuie sur les stipulations de l'article 5 du contrat de mandat qui précise que la commission est due lorsque la vente est conclue par l'intermédiaire de l'agent immobilier, avec un acquéreur présenté et envoyé par lui, et qu'il ne suffit donc pas que le bien ait été visité pour ouvrir droit au paiement d'une commission. L'AGENCE NIVE IMMOBILIER a conclu de son côté à la confirmation du jugement et sollicité, d'autre part, le paiement d'une indemnité de 2.500 € au titre des frais irrépétibles. Elle soutient qu'elle était mandatée par les époux X… lorsque ceux-ci ont conclu directement la vente avec les époux Y… ;

qu'en effet, elle a fait procéder à la visite du bien par délégation donnée à l'AGENCE BERNEX IMMOBILIER appartenant au groupe ORPI. Elle fait valoir que les époux X… ne rapportent pas la preuve que les parties se sont rencontrées par le biais du journal Catalog'Immo, en faisant remarquer que Madame Y… a signé le bon de visite de cet immeuble le 6 décembre 2003, même si la visite a réellement eu lieu le 13 décembre. Elle ajoute que le gérant de l'AGENCE BERNEX a indiqué par courrier que Madame Y… a visité ce bien mais qu'elle lui aurait indiqué qu'elle avait déjà visité cette maison auparavant. Elle fait observer que l'AGENCE BERNEX était connue des époux Y… puisque ceux-ci lui avaient confié la vente de leur propre bien immobilier ;

elle invoque donc une connivence entre les vendeurs et les acquéreurs dans le but de l'évincer de son droit à commission. Les époux Y… ont conclu à la confirmation du jugement et sollicité, d'autre part, la condamnation solidaire des autres parties au paiement d'une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils font valoir que l'AGENCE NIVE IMMOBILIER pas plus que l'AGENCE BERNEX ne sont à l'origine de la conclusion de la vente avec les époux X… ;

ils soutiennent qu'ils ont visité la maison le 21 novembre 2003 par le biais de Monsieur G…, clerc de notaire à BAYONNE, en présence du fils de Monsieur X… et que, dès lors, le 13 décembre 2003, lors de la visite organisée par l'AGENCE BERNEX, Madame Y… n'a donc pas découvert la maison des époux ARMANTIER ;

que, d'autre part, dès le début du mois de novembre 2003, plusieurs annonces de mise en vente de cette villa avaient été insérées dans des journaux d'annonce, tels que "Le Petit Basqu"e, ainsi que Catalog'Immo, à l'initiative de l'étude notariale MERLE-PINATEL-LAFONT, de la société Catalog'Immo et d'une autre agence. Madame Y… prétend, d'autre part, que ce n'est pas sa signature qui a été apposée sur le bon de visite du 6 décembre 2003établi par l'AGENCE BERNEX. À titre subsidiaire sur ce point, elle a sollicité une mesure de vérification d'écriture. Ils font valoir qu'en tout état de cause, aucune preuve n'est rapportée de l'existence d'une collusion frauduleuse avec les vendeurs et ils soulignent que l'AGENCE BERNEX ne peut être suspectée d'agir dans leur intérêt, puisque la vente de leur propre maison a été réalisée par une autre agence que celle-ci. Ils font observer, par ailleurs, que seul le vendeur, c'est-à-dire les époux X…, doivent être tenus au paiement de la commission et qu'aucune solidarité n'existe juridiquement entre vendeur et acquéreur, et que, dès lors, la garantie sollicitée par les époux X… ne peut être appliquée. MOTIFS DE L'ARRÊT Des conclusions ont été prises par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture du 26 juin 2007 ;

les parties se sont accordées sur le rabat de l'ordonnance de clôture. Dans ces conditions, il y a lieu de rabattre l'ordonnance de clôture du 26 juin 2007 et de la fixer au 19 septembre 2007, date de l'audience de plaidoiries. Il résulte des pièces versées aux débats que par contrat du 11 août 2003, Monsieur et Madame X… ont confié à l'AGENCE NIVE IMMOBILIER un mandat exclusif de vente de leur immeuble ;

le prix de vente a été fixé à 420.000 €, comprenant les honoraires de l'agent immobilier pour un montant de 23.652,56 € à la charge du vendeur. Ce mandat a été consenti et accepté pour une durée de trois mois, c'est-à-dire jusqu'au 30 septembre 2003. Un avenant est intervenu le 13 octobre 2003 aux termes duquel le mandat exclusif a été transformé en mandat simple, les autres clauses notamment celles relatives au prix de vente et au montant de la commission restant inchangées. L'AGENCE NIVE IMMOBILIER appartient au groupe ORPI et le contrat de mandat stipule que le montant des honoraires devra être versé à l'agent immobilier lorsque la vente sera conclue par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI ou, par tout acquéreur présenté et envoyé par lui. L'AGENCE NIVE IMMOBILIER soutient que les époux X… doivent lui régler sa commission au motif que la vente effectuée au profit des époux Y… a été effectuée par son intermédiaire, ou plus exactement par celui de l'AGENCE BERNEX IMMOBILIER, à laquelle une délégation avait été consentie selon les règles du réseau ORPI, et en faisant valoir qu'un bon de visite sans obligation d'achat avait été signé le 6 décembre 2003 par Madame Y… Par courrier du 18 décembre 2003 adressé à Monsieur X…, Monsieur et Madame Y… se sont portés acquéreurs de leur maison pour un prix de 387.500 € TTC. Monsieur X… qui depuis la dénonciation du mandat de vente exclusif était en droit de proposer son bien à d'autres agences a alors adressé le 20 décembre 2003 un courrier à l'ensemble des agences, y compris l'AGENCE NIVE IMMOBILIER, pour les informer de cette vente dans les termes suivants : «j'ai l'honneur de vous faire connaître que, suite à l'annonce que j'ai fait paraître dans le journal d'annonces immobilières Catalog'Immo, un acquéreur s'est manifesté qui m'a remis une offre écrite d'achat de ma maison au prix de 387.500 €. Il s'agit de Monsieur Benoît Y… demeurant à BIARRITZ.» Il convient d'observer, d'une part, que depuis la dénonciation du mandat exclusif intervenu le 13 octobre 2003, les époux X… étaient en droit de proposer leur bien à la vente soit directement, soit par l'intermédiaire d'autres agences immobilières. D'autre part, l'AGENCE NIVE IMMOBILIER soutient que la vente a été effectuée par son intermédiaire, par l'entremise de l'AGENCE BERNEX IMMOBILIER. Or, dans une lettre du 3 mai 2004 adressée par l'AGENCE BERNEX à Monsieur X…, elle lui déclare que le 6 décembre 2003, une collaboratrice de l'agence a fait visiter à Madame Y… trois maisons et, qu'en raison de l'absence de temps seules deux maisons ont pu être visitées ce jour là, et la troisième maison c'est-à-dire celle de Monsieur et Madame X… a été visitée le 13 décembre 2003 et un bon de visite a été établi à cette occasion. Cette agence ajoute que ce jour là, Madame Y… a indiqué qu'elle avait déjà visité cette maison avec un notaire à un prix moindre ;

que le 15 décembre 2003 «l'acquéreur a fait savoir que cette maison est en publicité dans différents journaux à des prix différents et inférieurs». Il ressort donc très clairement du courrier de cette agence que la vente n'est pas intervenue par son intermédiaire et, en conséquence, l'AGENCE NIVE IMMOBILIER ne peut s'appuyer sur ce document pour solliciter le paiement de la commission, d'autant qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une collusion frauduleuse entre l'AGENCE BERNEX, les époux Y… et les vendeurs. Par ailleurs, même si Madame Y… a visité cette maison le 13 décembre 2003 et qu'un bon de visite a été établi par l'AGENCE BERNEX, cela n'emporte pas pour autant droit au paiement de la commission, dans la mesure où le contrat de mandat stipule en son article 5 que les honoraires seront réglés par le vendeur lorsque la vente sera conclue par son intermédiaire par l'agence du réseau ORPI, ou avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui. Or en l'espèce, l'acquéreur Y… n'a pas été présenté au vendeur par l'AGENCE BERNEX ou par l'AGENCE NIVE IMMOBILIER, et dans ces conditions, l'intimée ne peut prétendre au paiement de la commission. Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame X… au paiement de la somme de 20.266 € au titre des honoraires, ainsi que d'une indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame X… les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager à l'occasion de cette procédure ;

l'EURL AGENCE NIVE IMMOBILIER sera condamnée à payer à chacun d'eux une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il s'ensuit que Monsieur X… et Madame X… doivent être déboutés des fins de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de Monsieur et Madame Y… Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame Y… les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager à l'occasion de cette procédure ;

Monsieur X… et Madame Z… seront donc respectivement condamnés à payer à Monsieur et Madame Y… pris comme une seule et même partie une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du 16 janvier 2006 du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE ;

Et statuant à nouveau, Déboute l'EURL AGENCE NIVE IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes ;

La condamne à payer respectivement à Monsieur Guy X… et à Madame Annie Z… épouse X… une indemnité de mille cinq cents euros (1.500 €) chacun en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Déboute Monsieur Guy X… et Madame Annie Z… épouse X… de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame Y… ;

Condamne Monsieur Guy X…, d'une part, et Madame Annie Z… épouse X…, d'autre part, à payer chacun à Monsieur et Madame Y… pris comme une seule et même partie une indemnité de mille euros (1.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Condamne l'EURL AGENCE NIVE IMMOBILIER aux dépens de première instance et d'appel, et autorise Maître VERGEZ, avoués, à recouvrer directement ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Mireille PEYRON Roger NEGRE