CA Aix-en-provence 13.12.2007 (Jurisprudence JL n°J478453)

COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE 4o Chambre C ARRÊT AU FOND DU 13 DECEMBRE 2007 No 2007 / 437 Rôle No 05 / 18203 Jacqueline X… épouse Y… C / SOP. Z… Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Juillet 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 2986. APPELANTE Madame Jacqueline X… épouse Y… née le 20 Avril 1939 à VILLEFRANCHE SUR MER (06230), demeurant ... BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de la SCP MARRO, J MARRO, R LADRET, avocats au barreau de NICE INTIME Monsieur SOP. Z… né le 23 Septembre 1946 à NICE (06000), demeurant ... représenté par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour, assisté dela SCP VALLI SCHUMACHER, avocats au barreau de NICE-COMPOSITION DE LA COUR L' affaire a été débattue le 16 Octobre 2007 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Brigitte BERNARD, Président Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller Monsieur Michel NAGET, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2007. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2007, Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire-Selon acte sous seing privé du 1. 01. 1986, Jean X… aux droits duquel se trouve présentement sa fille Jacqueline X… épouse Y… a consenti à SOP. Z… la location à usage exclusif de boulangerie des locaux sis à VILLEFRANCHE SUR MER 9, avenue Sadi Carnot, ainsi désignés : magasin de boulangerie, laboratoire, fournil, cuisine, arrière magasin avec dépôt de mazout et appartement au premier étage ;

Selon acte sous seing privé du 1. 01. 1986, ce bail commercial a été renouvelé toujours à usage exclusif de boulangerie ;

Le 26. 03. 1998, Jacqueline X… a notifié à SOP. Z… un congé avec offre de renouvellement à effet au 29. 09. 1998 ;

Par jugement mixte du 11. 07. 2002, le Juge des Loyers Commerciaux a constaté l' accord des parties sur le principe de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1. 10. 1998 et, avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement, a instauré une mesure d' expertise confiée à l' expert monsieur A…, qui a déposé son rapport le 15. 03. 2004 ;

Faisant valoir qu' à l' occasion des opérations d' expertise, elle a découvert que SOP. Z… n' exploitait plus dans les lieux le fonds à usage de boulangerie et que le fonds est exploité en gérance- libre par la SARL LA VIENNOISE en contravention aux clauses du bail, Jacqueline X… a sollicité sous le bénéfice de l' exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail et l' expulsion du preneur ;

Le tribunal de grande instance de NICE, par jugement du 20. 09. 2005, a débouté Jacqueline X… épouse Y… de ses demandes et a rejeté les demandes reconventionnelles en paiement de SOP. Z…, estimant que l' infraction reprochée ne revêtait pas une gravité telle qu' elle justifie la résiliation du bail et qu' en outre, la location gérance invoquée était connue du bailleur ;

Jacqueline X… a interjeté appel de cette décision par déclaration faite le 20. 09. 2005 ;

Elle conclut à l' infirmation du jugement entrepris et sollicite la résiliation du bail et l' expulsion de SOP. Z…, soutenant que la preuve est rapportée que la boulangerie est fermée au public, sert de déSSQ. , que seule la fabrication du pain est maintenue à l' arrière de l' ancien magasin, qu' il n' y a aucune clientèle ;

elle fait valoir, en outre, qu' il y a infraction aux clauses. du bail qui interdisaient de consentir une gérance- libre ;

SOP. Z… demande la confirmation du jugement entrepris et réclame la somme de 6 100 euros de dommages intérêts, outre 3050 euros au titre des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Il soutient qu' il n' a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles de nature à entraîner la résiliation du bail commercial ;

Il prétend qu' il y a eu reconnaissance par Madame X… de l' absence de modification de la destination du fonds de commerce dans le cadre de la procédure de fixation de loyer et que la preuve est rapportée de l' absence de modification de la destination du fonds de commerce (fabrication du pain étant effectuée dans le local) Il n' y a donc pas d' infraction selon l' intimée qui estime que même si celle- ci est rapportée, elle n' est pas d' une gravité suffisante, pour justifier une résiliation ;

Enfin, il fait valoir que la bailleresse avait connaissance expresse de la location gérance du fonds de commerce ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Considérant qu' au soutien de sa demande de résiliation du bail, Madame X… expose qu' à l' occasion des opérations d' expertise judiciaire, dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé, elle a découvert que SOP. Z… n' exploitait plus dans les lieux le fonds de commerce à usage de boulangerie et qu' il avait transformé l' activité, réduite au seul fournil en supprimant la vitrine, la boutique, la réception de la clientèle et la vente ;

Considérant qu' il n' est pas contesté que SOP. Z…, sous le couvert de sociétés commerciales dénommées GAGEMA et la SARL LA VIENNOISE dont il est le gérant, exploite respectivement au 2, avenue de Grande Bretagne et au 1, avenue Général de Gaulle des commerces de boulangerie- pâtisserie où il assure la vente ;

que dans les locaux appartenant à Madame Y…, situés 9 avenue Carnot, la vente ne serait pas assurée ;

Considérant que la désignation du bail fait état " d' un magasin de boulangerie " ;

Considérant que le statut des baux commerciaux s' applique aux baux de locaux dans lesquels un fonds est exploité, le fonds de commerce supposant l' existence d' une clientèle ;

Considérant qu' il résulte des éléments produits aux débats, notamment des procès verbaux de constat dressés les 3. 10. 2003, 17, 23, 25, 26 février et 1. 03. 2005 et de plusieurs attestations de témoins que le magasin de boulangerie n' est plus ouvert au public, est dépourvu de marchandises et sert de déSSQ. ;

Considérant, certes, que la fabrication du pain a toujours lieu, à l' arrière du magasin, mais que cette production est vendue ailleurs ;

Considérant que les constatations de l' expert monsieur A…, dans le cadre de l' expertise relative à la fixation du loyer, ne contredisent pas ces faits ;

qu' il y a bien fabrication du pain, mais qu' aucune clientèle n' est attachée au fonds de commerce ;

Considérant en conséquence, qu' il est patent que le preneur n' exerce plus dans les locaux loués le commerce de boulangerie, activité qui se définit comme étant la vente au consommateur final sur le lieu même de la fabrication de la pâte et de la cuisson du pain ;

Considérant que le local fermé au public, n' est donc utilisé par le locataire qu' à titre d' accessoire à son autre commerce de boulangerie, sans clientèle attachée de manière autonome à l' exploitation du local ;

Considérant ainsi que l' absence d' exploitation effective du commerce, lèse gravement la bailleresse, en faisant disparaître la plus value attachée à la présence d' un fonds actif et achalandé ;

Considérant qu' il s' agit là d' un manquement aux obligations contractuelles mentionnées au bail, que la Cour estime suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

Considérant en outre, qu' il est fait grief à SOP. Z…, dans les locaux situés dans l' immeuble 9, avenue Sadi Carnot, à l' enseigne Boulangerie Viennoise, d' avoir donné son fonds de commerce en gérance libre à la SARL LA VIENNOISE, dont il est le gérant, en violation. des termes du bail, qui interdit expressément au preneur, à peine de résiliation, de consentir une gérance- libre ;

Considérant que ce fait n' est pas discuté, mais qu' il est invoqué par SOP. Z… la connaissance qu' en avait Madame X…, son acceptation et ce, avant la procédure de renouvellement de bail, ce qui lui interdirait de s' en prévaloir, comme cause de résiliation ;

Considérant cependant, qu' aucun document produit aux débats ne permet d' affirmer que dans le cadre de la procédure de renouvellement, il ait été fait référence à une quelconque location gérance, ni à la Société LA VIENNOISE ;

Considérant en outre, que le fait d' encaisser des loyers émanant de la SARL LA VIENNOISE ne peut être considéré comme un acquiescement du bailleur à une location- gérance, la renonciation du bailleur à se prévaloir d' une infraction aux clauses du bail de ce chef ne pouvant résulter de ce seul encaissement ;

Considérant que cette seconde infraction au bail commise par SOP. Z… est établie ;

Considérant ainsi que le jugement entrepris sera réformé et la résiliation du bail sera prononcée ;

Considérant en conséquence que l' expulsion de SOP. Z… des locaux loués sera ordonnée ;

Qu' enfin, SOP. Z… devra verser à Madame X… la somme de 2 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant en audience publique, contradictoirement - Reçoit l' appel. - Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau, - Prononce la résiliation du bail conclu le 1. 01. 1986 entre Jacqueline X… épouse Y… et à SOP. Z…, concernant les locaux situés à VILLEFRANCHE SUR MER, 9 avenue Sadi Carnot, renouvelé le 1. 10. 1998. - Ordonne, en conséquence, l' expulsion de SOP. Z… et de tous occupants de son chef des locaux dont s' agit, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la Force Publique. - Condamne SOP. Z… à payer à Madame X… la somme de 2 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne SOP. Z… aux dépens de première instance et d' appel, et pour ceux- ci, admet la SCP BLANC- AMSELLEM- MIMRAN- CHERFILS, avoués, au bénéfice de l' article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT