CA Aix-en-provence 11.07.2008 (Jurisprudence JL n°J499928)

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4o Chambre C ARRÊT AU FOND DU 11 JUILLET 2008 No 2008 / 288 Rôle No 06 / 15398 Synd. des copropriét. de l'Immeuble … C / Jean-François X… Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 02 Août 2006 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 2828. APPELANTE Synd. des copropriét. de l'Immeuble …, représenté par son syndic en exercice, demeurant ... Paris-06000 NICE représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, assistée de la SCP CHARLES HENRI-VALVO-GASTALDI CLAUDINE, avocats au barreau de NICE INTIME Monsieur Jean-François X… né le 02 Juillet 1942 à NICE (06000), demeurant…-06000 NICE représenté par la SCP MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour, assistée de la SCP DAMIANO M-PARRACONNE M, avocats au barreau de NICE-COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Brigitte BERNARD, Président Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller Monsieur Michel NAGET, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Bernadette COCHET. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2008. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2008 Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire-Monsieur X… est propriétaire d'un magasin au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété… à Nice,… et d'une cave, avec droit aux water-closets communs ;

Les locaux étaient exploités par la SARL SERVICE PLUS jusqu'à la cession des parts à effet du 01. 01. 2003 au profit de la Société 2P ;

L'entreprise occupait également une pièce contigüe communiquant avec le magasin principal et selon monsieur X…, permettant seule l'accès au hall de l'immeuble ;

Monsieur X… soutient que cette pièce ferait partie intégrante du lot… lui appartenant et que la copropriété ne pouvait consentir un bail au profit des divers occupants ;

Ainsi, par exploit du 25. 04. 2006, monsieur X… a assigné le Syndicat des Copropriétaires… tendant à voir dire : - à titre principal, que monsieur X… est bien propriétaire du lot… cadastré… tel que défini à l'état descriptif de division et à voir condamner le Syndicat des Copropriétaires… au paiement de la somme de 1 238, 68 euros au titre des loyers indûment perçus par la copropriété SOQ. t les années 2001-2002, outre 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

- à titre subsidiaire, que le bail concédé par le syndicat des copropriétaires… à la SARL SERVICE PLUS est nul et non avenu en l'état du bail régularisé par cette même copropriété au profit de monsieur X… - à la désignation d'un expert aux fins de voir établir une nouvelle répartition des quantièmes et le montant en conséquence des charges trop perçues par la copropriété sur les cinq dernières années -à l'allocation d'une somme de 12 000 euros à titre de dommages intérêts et d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Par jugement du 02. 08. 2006, le tribunal de grande instance de NICE a dit que monsieur X… est bien propriétaire de l'intégralité du lot… du rez-de-chaussée de l'immeuble, sis…, à Nice lot… constitué d'un magasin, d'un arrière-magasin et d'une cave, a condamné le Syndicat des Copropriétaires… à payer à monsieur X… la somme de 4 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de son préjudice résultant de la privation de jouissance de son local depuis le 01. 01. 2005 et 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble… a interjeté appel de cette décision ;

Il a conclu à la réformation du jugement entrepris, au débouté de toute les demandes formées par monsieur X… et à sa condamnation au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Il soutient essentiellement que le règlement de copropriété prévoyait la création d'une loge de concierge qui sera prise sur la pièce de l'épicerie contigûe à l'entrée de l'immeuble ;

que cette pièce, indépendante, par laquelle on accède par une porte se trouvant dans le hall de l'immeuble, avait été créée depuis l'origine et était louée depuis des décennies aux différents propriétaires du lot… ;

qu'il ne peut soutenir valablement être bénéficiaire pour ce local d'un bail commercial, la copropriété étant propriétaire du dit local ;

Monsieur X… demande à la Cour : - de confirmer le jugement entrepris ;

- de juger qu'il est bien propriétaire de l'intégralité du lot…, compris comme le magasin dans son entier dont le local litigieux, cadastré Section…, tel que défini à l'état descriptif de division reconventionnellement, - de condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble… à lui restituer . les loyers indûment perçus par la copropriété SOQ. t les années 2001 et 2002, soit 619, 34 euros par an, soit encore, 1 238, 68 euros avec intérêts à compter de 2001 pour 619, 34 euros et de 2002 pour la même somme . le montant des charges d'eau payées depuis le 01. 01. 2005, étant sans accès au seul point d'eau situé dans le local objet de la procédure et à payer : - la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de son préjudice résultant de la privation de jouissance dudit local depuis le 01. 01. 2005 et de l'impossibilité de relouer les locaux commerciaux privés d'accès par l'entrée de l'immeuble et de point d'eau A titre infiniment subsidiaire, Si la Cour reconnaissait la qualité de propriétaire du Syndicat de Copropriété de l'immeuble…, il sollicite qu'il soit jugé que le bail concédé par le Syndicat de Copropriété de l'Immeuble… à la SARL SERVICE PLUS, dont le gérant était monsieur B…, en date du 01. 02. 2003, est nul et non avenu, le bail régularisé entre cette même propriété et monsieur X… étant en cours de validité ;

Monsieur X… réclame la désignation d'un expert aux fins d'établir une nouvelle répartition des tantièmes ainsi que le montant en conséquence des charges trop perçues par la copropriété sur la période de cinq ans précédant la délivrance de l'acte introductif d'instance ;

Il demande enfin que le Syndicat de copropriété de l'immeuble "… " soit condamné à lui payer pour l'indemniser de son entier préjudice la somme de 15 000 euros, outre la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Considérant que le règlement de copropriété en date du 25. 01. 1946 est dressé alors que l'immeuble appartient à la SCP LA PRUDENCE, et dispose au titre des parties communes " la loge du concierge et ses dépendances " ", et au titre des parties privatives "… observation est ici faite que l'immeuble ne possède pas de loge de concierge ;

" Il est prévu d'en créer une de la façon suivante : la loge cuisine du concierge seront prise sur la pièce de l'épicerie contigue à l'entrée de l'immeuble… " Considérant que la lecture de ce document fait apparaître clairement que la loge de la concierge n'existe pas en tant que partie commune et sera créée en prenant une pièce de l'épicerie contigue à l'entrée et qui fait partie du lot privatif… du rez-de-chaussée ;

Considérant que l'acte de vente notarié de la SCP LA PRUDENCE à la SARL UNION MUSICALE FRANCAISE, auteur de monsieur X…, en date du 21. 12. 1962, vise l'état descriptif de division du 06. 04. 1960 et concerne un magasin, situé au rez-de-chaussée du dit immeuble, ayant sa porte d'entrée la première à gauche de l'entrée de l'immeuble, composé de : magasin proprement dit, arrière magasin et cave contigus, le tout portant le numéro deux au plan du rez-de-chaussée annexé au cahier des charges et formant le lot… de l'état descriptif ;

Considérant que l'acte de vente de la Société UMF au profit de monsieur X… du 12. 10. 1978 reprend cette description du lot… ;

Considérant qu'il résulte de ces actes que la future loge du concierge fait partie du lot… du rez-de-chaussée, et est la propriété de monsieur X… ;

Considérant que cette situation juridique est confortée par le fait que monsieur X… s'est attribué, dans la répartition des tantièmes trois parts pour le magasin no 1 et 5 parts pour le magasin… ;

Qu'il règle une taxe foncière établie sur la surface de 70 m2, telle qu'il ressort du rôle des Impôts fonciers ;

qu'il produit un courrier émanant du Centre des Impôts fonciers de NICE établi le 21. 10. 2005, intitulé " descriptif d'un local " pour 5 / 78 èmes et mentionnant la surface de 70 m2 ;

Considérant que le plan daté du 10. 12. 1945 devant être annexé au cahier des charges, a été communiqué en cause d'appel, mais n'apporte pas la preuve de la réalité des droits de la copropriété sur le lot litigieux ;

Considérant que ce plan n'est qu'un projet de division, comme indiqué page 5 in. fine du cahier des charges de l'immeuble : " la loge cuisine du concierge sera prise sur la pièce de l'épicerie contigue à l'entrée de l'immeuble " " le tout tel qu'il résulte du projet, dont le plan est demeuré ci-annexé… " ;

Considérant de surcroît que la preuve de la création de la loge de concierge n'est pas rapportée par le Syndicat des Copropriétaires ;

Considérant qu'il ne produit aucun acte permettant de dire qu'il y a eu création d'un nouveau lot ;

Que les procès verbaux d'Assemblée Générale invoqués par la Copropriété depuis 1971 révèlent au contraire que le Syndicat des Copropriétaires souhaite " faire valoir " son droit sur le local litigieux, et " clarifier la situation ", ce qui démontre que la propriété, dont elle se prévaut, n'est pas parfaitement établie ;

Considérant que la preuve en est des termes de l'Assemblée Générale du 16. 12. 2004, dans laquelle il est mentionné que le syndic de la copropriété demande aux copropriétaires, si ces derniers se prononçaient pour la vente du local, " l'autorisation de faire réaliser par un notaire, l'acte modificatif nécessaire à la création d'un nouveau lot de copropriété " qui donc, n'existe pas ;

Considérant enfin, qu'il ressort des témoignages produits aux débats que la loge de concierge n'a jamais existé, que l'épicerie a toujours été accessible depuis le hall de l'immeuble et que le local a ensuite été occupé par la Société UMF puis SERVICE PLUS ;

Considérant que l'existence d'un bail depuis 1983 au profit de monsieur X… portant sur ledit local, dans le prolongement de celui accordé à la Société VMF et par la suite, celui régularisé le 01. 02. 2003 par la communauté immobilière au profit de la SARL SERVICE PLUS, locataire commerciale, ayant fait perdurer une situation juridique inexacte, au regard des actes qui viennent d'être analysés, ne met pas à néant le titre de propriété de monsieur X… et que la Cour consacre ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé ;

Considérant qu'en l'absence de pièces et d'éléments nouveaux, les demandes de l'intimé tendant au paiement des loyers et charges seront rejetées ;

Considérant que le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, ainsi que sur le montant des dommages et intérêts fixé par le Tribunal en réparation de la privation de jouissance du local ;

Considérant que le Syndicat des Copropriétaires verra ses prétentions rejetées et sera condamné payer à monsieur X… la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant en audience publique, contradictoirement -Reçoit l'appel. - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, - Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble…, sis… à NICE 06, à payer à monsieur X… la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel. - Rejette toutes autres demandes. - Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble… aux dépens de première instance et d'appel et pour ceux-ci, admet la SCP MAYNARD-SIMONI, avoués, au bénéfice de l'article 699. du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT