CA Agen 15.01.2003 n°01485 (Jurisprudence JL n°J191333)

Audience publique du 15 janvier 2003

N° de décision : 01/485

Les modalités de répartition des charges entre les lots d'une copropriété sont fixées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui distingue entre charges entraînées, d'une part, par les services collectifs et éléments d'équipements communs et, d'autre part, la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Les premières obéissent à un critère d'utilité pour le lot, les secondes se fondent sur la valeur des parties privatives. Cette distinction fondamentale, conçue comme une règle de protection des copropriétaires, est d'ordre public et s'impose impérativement dans la rédaction des règlements de copropriété, lesquels ne peuvent y déroger.

Il est dès lors indifférent que le règlement de copropriété ait classé dans les parties communes les canalisations et branchements généraux jusqu'aux départs des canalisations propres à chaque lot et dit que les frais d'entretien et de réparation seraient supportés par l'ensemble des copropriétaires par millième. Une telle clause se réputée non écrite en vertu de l'article 43 de la loi précitée dès lors que la facture litigieuse trouve son origine dans un service collectif ou dans un équipement commun. Tel est le cas en l'espèce, l'appelant ne pouvant prétendre que cette dépense serait, au regard des critères légaux, susceptible d'être classée dans la catégorie des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes pour profiter à l'ensemble des lots de la copropriété.

DU 15 Janvier 2003

F.C/M.F.B Etienne P.

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AURORE

RG N : 01/00485

- A R R E T N° -

Prononcé à l'audience publique du quinze Janvier deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre,

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

ENTRE :

Monsieur Etienne P.

comparant en personne

assisté de Me Solange TESTON, avoué

APPELANT d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 18 Janvier 2001

D'une part,

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AURORE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

31 rue Alphonse Daudet

47000 AGEN

représentée par Me UZ.Michel BURG, avoué

assistée de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats

INTIME

D'autre part,

a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 27 Novembre 2002, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Arthur ROS, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.

EXPOSE DU LITIGE

Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Etienne P. a interjeté appel d'un Jugement n 14 rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN le 18/01/01:

- l'ayant débouté de sa demande relative à l'annulation de la clause de répartition concernant la facture litigieuse visée dans le procés-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 1999,

- ayant prononcé l'annulation de la clause de répartition inhérente à l'impôt foncier de la conciergerie contenue dans ledit procés-verbal,

- rejeté les plus amples prétentions des parties et partagé les dépens par moitié;

Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressement;

L'appelant conclut à l'"infirmation" de la décision entreprise s'agissant du rejet de sa demande d'annulation de la clause de répartition concernant la facture litigieuse visée dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 1999; il explique que cette facture est relative à des travaux ayant été effectués sur ds colonnes d'alimentation d'eau froide, que selon l'annexe IV du réglement de copropriété, les canalisations et branchements généraux jusqu'au départ des canalisations propres à chaque lot sont définies "comme appartenant aux parties communes à tous les copropriétaires sans exception" et qu'ils entrent en conséquence dans la catégorie des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes régies par l'art. 10 de la Loi du 10/07/65 d'autant que l'état descriptif de division détermine trois catégories: les parties communes, les parties privatives et les éléments d'équipement communs; il estime que la clause précitée de l'annexe IV du réglement de copropriété ne contrevient pas aux dispositions légales contrairement à ce que soutient l'intimée et qu'en conséquence, la facture en litige doit être répartie à titre de charge générale au prorata des tantièmes de charges correspondant aux lots privatifs; il réclame la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AURORE à régulariser les charges en ce sens; il ajoute que le syndic ne peut invoquer l'utilité ou le pragmatisme de sa répartition mais doit se conformer aux prescritions du réglement de copropriété en la matière qui ne peuvent être modifiée que de l'unanimité des copropriétaires ainsi qu'il est dit à l'art. 44 dudit réglement, clause dont la illicéité n'a jamais été soulevée; il rappelle que le réglement de copropriété a force de Loi entre les copropriétaires;

Il réclame par ailleurs l'allocation, d'une part de la somme de 20.000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de cette décision prise en assemblée générale de copropriété qui, bafouant ses droits, l'a obligé à engager la procédure, d'autre part de la somme de 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; il précise que sa demande de dommages-intérêts n'est dirigée que contre les seuls copropriétaires présents à l'assemblée et ayant voté en faveur de la répartition des charges qu'il conteste;

De son côté, aux motifs du premier Juge, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AURORE conclut à la confirmation du Jugement querellé et à l'allocation de la somme de 6.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

Il soutient que les dispositions de l'art. 10 de la Loi du 10/07/65 étant impératives, toute clause du réglement de copropriété se rapportant aux différentes catégories de charges aboutissant à modifier les critères de répartition figurant dans la Loi doit être réputée non écrite conformément à la sanction instituée à l'art. 43 du texte;

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient dès l'abord de noter que s'il a été fait appel sur le tout, l'annulation de la clause de répartition inhérente à l'impôt foncier de la conciergerie contenue dans le procés-verbal de l'assemblée générale du 18/05/99 n'est pas contestée par l'une ou l'autre des parties;

Le premier Juge a procédé à une analyse minutieuse et complète des faits à l'origine du litige et des prétentions et moyens des parties s'agissant des deux points en litige;

Cette analyse n'est nullement contestée utilement en cause d'appel par Etienne P. qui invoque les mêmes arguments à l'appui des mêmes demandes qu'en première instance;

Or, il lui a été répondu en des attendus justes et bien fondés auxquels il n'y a guère à ajouter que ceci:

1 ) les modalités de répartition des charges entre les lots d'une copropriété sont fixées par l'art. 10 de la Loi du 10 juillet 1965 qui distingue entre charges entrainées d'une part par les services collectifs et éléments d'équipement commun, d'autre part par les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes,

2 ) les premières obéissent à un critère d'utilité pour le lot, les secondes se fondent sur la valeur des parties privatives,

3 ) cette distinction fondamentale, conçue comme une règle de protection des copropriétaires, est d'ordre public et s'impose impérativement dans la rédaction des réglements de copropriété, lesquels ne peuvent y déroger,

4 ) il est dès lors indifférent que le réglement de copropriété ait classé dans les parties communes les canalisations et branchements généraux jusqu'aux départs des canalisations propres à chaque lot (chapitre III, article 4, paragraphe 1er) et dit que les frais d'entretien et de réparation des canalisations d'eaux seraient supportés par l'ensemble des copropriétaires par millième (chapitre V, article 9, paragraphe c),

5 ) une telle clause est réputée non écrite en vertu de l'art. 43 de la Loi précitée dès lors que la facture litigieuse trouve son origine dans un service collectif ou dans un élément d'équipement commun,

6 ) tel est le cas en l'espèce, l'appelant ne pouvant prétendre que cette dépense serait, au regard des critères légaux, susceptible d'être classée dans la catégorie des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes pour profiter à l'ensemble des lots de la copropriété;

Il convient en conséquence d'adopter les motifs du premier Juge et de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions;

L'équité et la situation économique commandent d'allouer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AURORE le remboursement des sommes exposées par lui pour sa défense; Il convient de lui accorder la somme de 600 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

Les dépens d'appel doivent être mis à la charge d'Etienne P. qui succombe en son recours;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs plus amples prétentions,

Condamne Etienne P. à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AURORE la somme de 600 Euros (six cents Euros) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamne Etienne P. aux entiers dépens d'appel,

Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Monique FOUYSSAC, Greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

M. FOUYSSAC B. BOUTIE