Lexeek - Fiches sur le financement immobilier

<HTML>  <HEAD> <TITLE>Financement immobilier 2</TITLE> <META NAME="keywords" CONTENT="logement, immobilier, construction, location, propriété, accession à la propriété, achat d'un logement, construction d'une maison, travaux d'amélioration, investissement immobilier, achat d'un terrain, permis de construire, prêt immobilier, emprunt immobilier, crédit immobilier, taux d'intérêt, assurance emprunteur, caution, aides au logement, copropriété, expulsion, saisie immobilière, bail, HLM, loyer, charges, contrat de construction, fiscalité immobilière, urbanisme, acte de vente, promesse de vente, compromis de vente, état des lieux, dépôt de garantie, surendettement"> </HEAD>  <style type="text/css">  </style> <body bgcolor="#FFFFFF" text="#000000"> <FORM ACTION="/cgi-bin/htsearch" METHOD="GET"> <table width="760" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" height="0" align="center"> <tr> <td width="760"> <style type="text/css">  </style> </head> <form name="formulaire" action="/cgi-bin/htsearch">  <table width="760" border="0" height="0" cellpadding="0" cellspacing="0" align="center"> <tr> <td> <table width="760" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" height="935"> <tr> <td width="13">&nbsp;</td><td height="30" width="737"> <center> <font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><br> <a name="haut"></a> <font color="#FF6600"><b><font size="3">FINANCEMENT</font></b></font></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><br> <br> </font> </center></td><td width="10">&nbsp;</td></tr> <tr> <td width="13" height="82">&nbsp;</td><td height="82" width="737"> <p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9"></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b> <a href="#A"><span class="orangevif">PC / PAS : TAUX DE REFERENCE (avis SGFGAS n°19 du 14.3.05)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><br> </font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><a href="#B"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><span class="orangevif"> PRET LOCATIF SOCIAL / DOM (décret et arrêté du 12.4.05 : JO du 15.4.05) </span></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font></span></a><span class="orangevif"><a href="#C"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></a></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b> <a href="#C"><span class="orangevif">ASSURANCE EMPRUNTEUR / OBLIGATION D'INFORMATION ET DE CONSEIL DE L'ETABLISSEMENT PRETEUR (Cass. Civ. II : 13.1.05)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#D"><span class="orangevif"> ASSURANCE / EMPRUNTEURS / RISQUES AGGRAVES</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#E"><span class="orangevif"> LOI SCRIVENER (Cass. Civ. III : 11.1.05)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#F"><br> </a></b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#F"><SPAN CLASS="orangevif"> RECOUVREMENT DE L'APL INDUMENT VERSEE (CAA</SPAN></a></b></font><A HREF="#F"><SPAN CLASS="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b> Douai : 9.11.04)</b></font></SPAN></A><SPAN CLASS="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"></font></SPAN></p></td><td width="10" height="82">&nbsp;&nbsp;</td></tr> <tr> <td width="13" height="804">&nbsp;</td><td width="737" bgcolor="#FFFFFF" bordercolor="#999966" height="804"> <p>&nbsp;</p><p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><B><SPAN CLASS="orangevif"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1" CLASS="bleufonce"><B><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1" CLASS="bleufonce"><B><A HREF="#A"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="2"><A NAME="A"></A></FONT></A></B></FONT></B></FONT></SPAN></B><SPAN CLASS="bleufonce"><B> PC / PAS : TAUX DE REFERENCE (avis SGFGAS n° 19 du 14.3.05)</B></SPAN><BR><BR>Le taux de référence à prendre en considération pour la détermination des taux d'intérêt maxima des prêts conventionnés autorisés à compter du 1er avril 2005 est fixé à 3,65 % contre 3,90 % depuis le 1er février 2005.<BR><BR>Compte tenu des marges applicables, les taux maxima s'établissent à :<BR></font></p><TABLE WIDTH="65%" BORDER="1"><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><I><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts à taux fixes (annuités <BR>constantes, progressives ou <BR>indexées)</FONT></I></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><I><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">PC métropole<BR>et PAS-DOM</FONT></I></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><I><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">PAS<BR>métropole</FONT></I></DIV></TD></TR><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1"><SPAN STYLE='font-size:10.0pt;font-family:Arial;color:black'><SPAN CLASS="bleufonce"><U>&lt;</U></SPAN></SPAN></FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 12 ans</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.95 %</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.35 %</FONT></DIV></TD></TR><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1"><SPAN STYLE='font-size:10.0pt;font-family:Arial;color:black'><SPAN CLASS="bleufonce"></SPAN></SPAN></FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1" CLASS="bleufonce">&gt;</FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 12 ans et </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1"><SPAN STYLE='font-size:10.0pt;font-family:Arial;color:black'><SPAN CLASS="bleufonce"><U>&lt;</U></SPAN></SPAN></FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 15 ans</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">6.15 %</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.55 %</FONT></DIV></TD></TR><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1" CLASS="bleufonce">&gt;</FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 15 ans et </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1"><SPAN STYLE='font-size:10.0pt;font-family:Arial;color:black'><SPAN CLASS="bleufonce"><U>&lt;</U> </SPAN></SPAN></FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">20 ans</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">6.30 %</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.70 %</FONT></DIV></TD></TR><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts </FONT><FONT FACE="Verdana, Arial" SIZE="-1" CLASS="bleufonce">&gt;</FONT><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 20 ans</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1"> 6.40 % </FONT></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.80 %</FONT></DIV></TD></TR><TR><TD WIDTH="45%"><DIV ALIGN="LEFT"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">Prêts à taux variables <BR>ou révisables (quelle que soit<BR> la durée du prêt) </FONT></DIV></TD><TD WIDTH="28%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.95 %</FONT></DIV></TD><TD WIDTH="27%"><DIV ALIGN="CENTER"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">5.35 %</FONT></DIV></TD></TR></TABLE><P><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1">A noter : les taux pratiqués, majorés des divers éléments composant le T.E.G ne devront pas dépasser le taux de l'usure en vigueur.</FONT></P><p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><a href="#A"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><a name="B"></a></font></a></b></font></b></font></span></b> </font><SPAN CLASS="bleufonce"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><B>PRET LOCATIF SOCIAL / DOM (décret et arrêté du 12.4.05 : JO du 15.4.05)</B></font></SPAN><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><BR><BR>Le prêt locatif social est désormais applicable dans les DOM, assorti de paramètres spécifiques, parmi lesquels les plafonds de loyers et plafonds de ressources.<BR><br> <b><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><a href="#A"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><a name="C"></a></font></a></b></font></b></font></span></b> </font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><B CLASS="bleufonce">ASSURANCE EMPRUNTEUR / OBLIGATION D'INFORMATION ET DE CONSEIL DE L'ETABLISSEMENT PRETEUR (Cass. Civ. II : 13.1.05)</B><BR><BR>La question du devoir de conseil et d'information du banquier dispensateur de crédit immobilier concernant l'assurance-groupe jointe à un prêt immobilier n'est pas nouvelle.<BR><BR>Jusqu'à présent, la jurisprudence considérait que le devoir d'information de l'établissement de crédit était exécuté, dès lors que (conformément aux prescriptions du Code de la consommation : art. L. 312-10) le banquier avait remis une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance (Cass. Civ. I : 30.1.02).<BR><BR>Récemment, la deuxième chambre civile a précisé que l'obligation d'information et de conseil ne se limite pas <BR>à la remise de la notice dès lors que celle-ci ne définit pas de façon claire et précise les risques garantis <BR>(Cass. Civ. II : 3.6.04). En l'espèce, la rédaction d'une clause relative à l'âge limite de l'emprunteur pour la garantie décès pouvait donner lieu à une double lecture.<BR><BR>Cette fois, l'arrêt de rejet rendu le 13 janvier 2005 semble franchir un nouveau pas.<BR><BR>Dans la motivation de sa décision, la Cour de cassation souligne que l'obligation d'information et de conseil de l'établissement de crédit ne s'achève pas avec la remise de la notice. Elle juge que l'établissement de crédit qui remet un tableau d'amortissement incluant des cotisations d'assurances constantes jusqu'au terme du prêt (ce qui est généralement le cas) crée &quot; l'apparence trompeuse pour l'emprunteur d'une garantie totale jusqu'à cette date &quot;.<BR><BR>En conséquence, elle entérine la décision de la Cour d'appel qui avait condamné l'établissement de crédit à prendre en charge le remboursement de l'emprunt.<BR></font></p><p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><a href="#A"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><a name="D"></a></font></a></b></font></b></font></span></b> <B CLASS="bleufonce">ASSURANCE / EMPRUNTEURS / RISQUES AGGRAVES</B><BR><BR>La convention Belorgey du 19 septembre 2001, qui vise à améliorer l'accès à l'emprunt et à l'assurance des personnes présentant des risques de santé aggravés, a été modifiée par deux avenants. Sa couverture a été étendue depuis le 1er janvier 2005 : elle s'applique aux prêts d'un montant inférieur ou égal à 250 000 € (au lieu de 200 000) d'une durée maximale de 15 ans (au lieu de 12), souscrits au plus tard à soixante ans (inchangé).<BR><br> <b><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><a href="#A"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><a name="E"></a></font></a></b></font></b></font></span></b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><B CLASS="bleufonce"> LOI SCRIVENER (Cass. Civ. III : 11.1.05)</B><BR><BR>Lorsque le recours à un ou plusieurs prêts est mentionné, le contrat principal est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de chacun de ces prêts (Code de la consommation : art. L. 312-16).<BR><BR>La condition suspensive est réputée réalisée lorsque l'organisme de crédit a présenté une offre conforme à la convention des parties et qui correspond aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur (Cass. Civ. I : 18.11.92 ; 9.12.92).<BR><BR>En l'espèce, des travaux ont été inclus dans le financement de l'opération, alors qu'ils n'avaient pas été prévus dans la promesse. La demande de prêt ne correspondant pas aux spécifications de la promesse de vente, le bénéficiaire de la promesse est considéré comme ayant fait obstacle à l'octroi du prêt par la banque. En conséquence, la condition suspensive est réputée accomplie et l'indemnité d'immobilisation est <BR>acquise au vendeur. Cet arrêt est conforme à la jurisprudence.<BR></font></p><p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1" class="bleufonce"><b><a href="#A"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><a name="F"></a></font></a></b></font></b></font></span></b> <B CLASS="bleufonce">RECOUVREMENT DE L'APL INDUMENT VERSEE (CAA Douai : 9.11.04)</B><BR><BR>La dette régulièrement notifiée et non contestée par l'allocataire peut-elle être remise en cause par le juge à l'occasion d'une action en répétition de l'indu ? Telle était la question posée à la Cour administrative d'appel de Douai.<BR><BR>Les conclusions du commissaire du gouvernement nous éclairent sur les enjeux du litige.<BR><BR>La Caisse d'allocations familiales chargée d'assurer le versement de l'APL est fondée à demander le reversement des sommes indûment payées lorsque les démarches engagées à l'encontre du débiteur sont restées sans effet. Toutefois n'étant pas une personne publique, elle ne peut émettre de titres exécutoires, ni procéder au recouvrement forcé. Il lui faut saisir le juge pour obtenir un titre exécutoire.<BR><BR>Saisi à cette occasion, le juge conserve-t-il le pouvoir d'apprécier le bien fondé de la dette ou bien est-il tenu de rendre un jugement conforme à la demande de la CAF, sa créance étant devenue définitive ?<BR><BR>Lorsque l'action contentieuse est engagée par la CAF, la réglementation pourrait laisser penser que l'allocataire débiteur ne peut plus contester la dette.</font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><BR><BR>Les textes lui permettent, en effet, d'exercer un recours en contestation devant la SDAPL, section départementale des aides publiques au logement, plus en amont, dès qu'il reçoit la notification de la dette. Il peut également engager une procédure contentieuse, mais uniquement après saisine préalable de la SDAPL.<BR><BR>A défaut d'avoir utilisé ces voies de recours, la CAF considérait que, sur justification du montant du trop perçu et de l'accomplissement des notifications à l'allocataire, le juge devait délivrer un titre exécutoire.<BR><BR>Ce n'est pas la position retenue par le Commissaire du gouvernement, qui considère &quot; difficile d'imaginer que le juge, dans un recours de plein contentieux, se borne à enregistrer le montant de la créance pour en permettre le recouvrement forcé sans même s'interroger sur sa réalité et son bien fondé &quot;.<BR><BR>Son argumentation sera suivie par la Cour administrative d'appel de Douai qui, en conséquence rejette la demande de la Caisse d'allocations familiales tendant à obtenir de l'allocataire le remboursement d'une somme correspondant au montant de l'aide indûment perçue et non reversée et confirme qu'il appartient au juge d'examiner le bien fondé de la créance dont se prévaut la CAF.<BR><BR>L'examen du bien fondé de la créance n'était pas dans cette affaire, sans conséquence.<BR><BR>L'allocataire était poursuivi en paiement, alors que son bail avait été résilié rétroactivement de plein droit à la suite d'une décision judiciaire le 1er avril 2000 et que l'APL avait été versée (jusqu'en septembre 2001) entre les mains du bailleur. Le recouvrement devait être engagé auprès du bailleur et non de l'allocataire, la CAF n'était donc pas fondée à agir contre ce dernier.<BR></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><BR></font><font face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><font face="Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><font color="#1a4877" face="Verdana, helvetica"><b><font size="3"><a href="#haut"></a></font></b></font></font></font><br> </p></td><td width="10" height="804">&nbsp;</td></tr> <tr> <td width="13" height="2">&nbsp;</td><td width="737" height="2"> <div align="right"><a href="#haut" class="bleufonce">Retour </a></div></td><td width="10" height="2">&nbsp;</td></tr> </table></td></tr> </table></form>  </td> </tr>