Lexeek - Fiches sur le financement immobilier

<HTML> <HEAD> <TITLE>Financement immobilier</TITLE> <META NAME="keywords" CONTENT="logement, immobilier, construction, location, propriété, accession à la propriété, achat d'un logement, construction d'une maison, travaux d'amélioration, investissement immobilier, achat d'un terrain, permis de construire, prêt immobilier, emprunt immobilier, crédit immobilier, taux d'intérêt, assurance emprunteur, caution, aides au logement, copropriété, expulsion, saisie immobilière, bail, HLM, loyer, charges, contrat de construction, fiscalité immobilière, urbanisme, acte de vente, promesse de vente, compromis de vente, état des lieux, dépôt de garantie, surendettement"> </HEAD>  <style type="text/css">  </style> <body bgcolor="#FFFFFF" text="#000000"> <FORM ACTION="/cgi-bin/htsearch" METHOD="GET"> <table width="760" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" height="0" align="center"> <tr> <td width="760"> <style type="text/css">  </style> </head> <form name="formulaire" action="/cgi-bin/htsearch">  <table width="760" border="0" height="0" cellpadding="0" cellspacing="0" align="center"> <tr> <td> <table width="760" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" height="935"> <tr> <td width="13">&nbsp;</td><td height="30" width="737"> <center> <font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><br> <a name="haut"></a> <font color="#FF6600"><b><font size="3">FINANCEMENT</font></b></font></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><br> <br> </font> </center></td><td width="10">&nbsp;</td></tr> <tr> <td width="13" height="82">&nbsp;</td><td height="82" width="737"> <p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9"></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b> <a href="#A"><span class="orangevif">PRET A 0 % / NOUVEAU DISPOSITIF AU 1.2.05 (loi de finances pour 2005 : JO du 31.12.04 : art. 93)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><br> </font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><a href="#B"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><span class="orangevif"> APL (loi de simplification du droit du 9.12.04 / art. 19 : JO du 10.12.04)</span></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font></span></a><span class="orangevif"><a href="#C"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></a></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b> <a href="#C"><span class="orangevif">APL/AL / ENFANT A CHARGE / RESIDENCE ALTERNE (circulaire </span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b>CNAF du 28.4.04)<br> </b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#d"><span class="orangevif"> PRIME DE DEMENAGEMENT (décret du 23.12.04 : JO du 30.12.04)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#E"><span class="orangevif"> CLASSEMENT DES ZONES GEOGRAPHIQUES (arrêté du 29.11.04 : JO du 30.11.04)</span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#F"><br> </a></b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#F"><SPAN CLASS="orangevif"> PC/PAS : TAUX DE REFERENCE (avis SGFGAS n° 18 du 3.1.05)</SPAN></a></b></font><SPAN CLASS="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><br> </b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></SPAN><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#G"><span class="orangevif"> ANAH / PLAFONDS DE RESSOURCES / PROPRIETAIRES OCCUPANTS </span></a></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#G" class="orangevif">(circulaire ANAH du 10.12.04 : Moniteur du 17.12.04)<br> </a></b></font><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="2"><img src="/images/puce_orange.gif" width="12" height="9" border="0"></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><a href="#H"><span class="orangevif"> PROGRAMMATION ANAH 2005 (circulaire du 9.12.04)</span></a><span class="orangevif"><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <A HREF="#I" CLASS="orangevif">PLAN DE COHESION SOCIALE ET DE RENOVATION URBAINE / LOGEMENT SOCIAL</A><br> </span></b></font><span class="orangevif"><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> </b></font></span><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><b><A HREF="#J"><SPAN CLASS="orangevif">CAUTIONNEMENT / OBLIATION D'INFORMATION / CAUTIONS SOLIDAIRES (Cass. Civ. I : 9.11.04) </SPAN></A><SPAN CLASS="orangevif"><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <A HREF="#K" CLASS="orangevif">CAUTIONNEMENT / DISPROPORTION / ABSENCE DE NULLITE DU AUTIONNEMENT (Cass. Civ. I : 29.6.04)</A></SPAN></b></font></p><p>&nbsp;</p></td><td width="10" height="82">&nbsp;&nbsp;</td></tr> <tr> <td width="13" height="804">&nbsp;</td><td width="737" bgcolor="#FFFFFF" bordercolor="#999966" height="804"> <p>&nbsp; </p><p><font face="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" size="-1"><B><SPAN CLASS="orangevif"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1" CLASS="bleufonce"><B><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="-1" CLASS="bleufonce"><B><A HREF="#A"><FONT FACE="Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif" SIZE="2"><A NAME="A"></A></FONT></A></B></FONT></B></FONT></SPAN></B><SPAN CLASS="bleufonce"><B> PRET A 0 % / NOUVEAU DISPOSITIF AU 1.2.05 (loi de finances pour 2005 : JO du 31.12.04 : art. 93)<BR></B></SPAN><BR>Le nouveau régime du prêt à 0 % s'applique aux offres émises à compter du 1er février 2005 dans toute la France (métropole et DOM).<I> Dans l'attente des textes (décrets et arrêtés)- non publiés à la date du bouclage de ce bulletin-, et des conventions à signer entre l'Etat, les établissements de crédit et la SGFGAS, ne figure ici que l'analyse des dispositions prévues par la loi de finances. Dès publication des barèmes, une question réponse sera mise sur le site www.anil.org.</I><BR><BR>Les principaux éléments de la réforme du prêt à 0 %, communément intitulé &quot; PTZ &quot; , porte sur :<BR>- le remplacement de la subvention versée aux établissements de crédit pour chaque prêt à taux zéro accordé (pour compenser l'absence d'intérêt) par un crédit d'impôt dont le bénéfice s'étale sur cinq ans ;<BR>- l'ouverture du PTZ aux opérations d'accession dans l'ancien sans quotité de travaux minimale ;<BR>- la prise en compte pour la détermination du montant maximum du PTZ du caractère neuf ou ancien de l'opération.<BR><BR>Le nouveau dispositif s'applique aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009.<BR>Un décret en Conseil d'Etat en fixera les modalités d'application (<I>décret à paraître</I>). Par ailleurs, le gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er octobre 2005, un bilan du nouveau prêt à 0% qui portera notamment sur ses résultats et ses effets en matière d'acquisition de logements anciens.<BR><BR><IMG SRC="/images/fleche.gif" WIDTH="47" HEIGHT="15"> <SPAN CLASS="violet"><B>Les opérations finançables par un prêt à 0 %</B></SPAN><BR><BR>L'emprunteur personne physique, respectant des conditions de ressources peut bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale en accession à la première propriété.<BR><BR>Le prêt à taux zéro peut, le cas échéant, financer l'ensemble des travaux rendus nécessaires par la mise aux normes (décret à paraître) ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence.<BR>Dans le dispositif précédent, pour les opérations d'accession dans l'ancien, le bénéfice du prêt à taux zéro était soumis à une quotité minimale de travaux (35 % du coût total de l'opération, soit 54 % du prix d'acquisition).<BR><BR><IMG SRC="/images/fleche.gif" WIDTH="47" HEIGHT="15"> <SPAN CLASS="violet"><B>Conditions à remplir pour l'emprunteur</B></SPAN><BR><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <I>Condition de première propriété</I><BR><BR>Comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro. Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.<BR><BR>Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est :<BR>- titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ) ;<BR>- bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;<BR>- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.<BR><BR>L'exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle, qui existait dans le dispositif précédent, n'existe plus.<BR><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <I>Condition de ressources</I><BR><BR>L'octroi d'un PTZ est soumis (comme dans le dispositif précédent) à des conditions de ressources. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence (du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre principal) :<BR>- au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars (au lieu du dernier jour de février),<BR>- et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le <BR>1er avril et le 31 décembre.<BR> <BR>Si les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire du prêt ne sont pas respectées par celui-ci, l'Etat exige de ce dernier le remboursement de l'avantage indûment perçu ; celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 % (<I>cf. § Montant imputation et reprise du crédit d'impôt</I>).<BR><BR>Le montant total des ressources à prendre en compte ne devra pas excéder un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et la zone géographique (<I>décret à paraître</I>).<BR><BR>En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul de des revenus sont définies par décret (<I>décret à paraître</I>).<BR><BR><IMG SRC="/images/fleche.gif" WIDTH="47" HEIGHT="15"> <SPAN CLASS="violet"><B>Conditions à remplir par le logement</B></SPAN><BR><BR>Le logement doit (quel que soit le type d'opération) au jour de l'affectation à l'usage d'habitation principale du bénéficiaire du prêt, satisfaire à des normes minimales de surface et d'habitabilité (<I>décret à paraître</I>).<BR><BR><IMG SRC="/images/fleche.gif" WIDTH="47" HEIGHT="15"> <SPAN CLASS="violet"><B>Caractéristiques du prêt à 0 %</B></SPAN><BR><BR>Le montant du PTZ est fonction, comme dans le dispositif précédent, de l'ensemble des ressources, du nombre des personnes destinées à occuper le logement à titre principal et de la localisation de l'opération ; il est également désormais fonction du caractère neuf ou ancien du bien immobilier à financer.<BR><BR>Le montant du prêt à 0 % ne peut excéder le plus bas des deux résultats suivants (sans changement) :<BR>- 50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération,<BR>- 20 % du coût de l'opération pris en compte dans le limite d'un prix maximum (<I>décret à paraître</I>) variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien.<BR><BR>Comme auparavant, le montant maximal du prêt est majoré de 50 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles.<BR><BR>Le coût réel de l'opération peut, quant à lui, dépasser ce prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum du prêt à 0 %, mais n'est en aucun cas, un prix plafond d'opération.<BR><BR><IMG SRC="/images/fleche.gif" WIDTH="47" HEIGHT="15"> <SPAN CLASS="violet"><B>Crédit d'impôt pour les établissements de crédit qui consentent des prêts à taux zéro</B></SPAN><BR><BR>Pour les établissements de crédit, l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent.<BR><BR>Dans le dispositif antérieur, les subventions (dépenses budgétaires) versées par l'Etat aux établissements de crédit ne concernaient qu'indirectement le(s) bénéficiaire(s) du PTZ ; de la même façon le crédit d'impôt ne concernera l'emprunteur que dans le cas où les conditions d'octroi du PTZ, les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne seront pas respectées.<BR><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <I>Les établissements de crédit pouvant accorder le PTZ</I><BR><BR>Il s'agit des établissements de crédit tels que définis par le Code monétaire et financier (<I>art. L. 511-1</I>) passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne, ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.<BR><BR>Le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'Etat, conforme à une convention type (<I>arrêté à paraître</I>).<BR><BR><IMG SRC="/images/puce_orange.gif" WIDTH="12" HEIGHT="9"> <I>Montant, imputation et reprise du crédit d'impôt</I><BR><BR>. Le montant du crédit d'impôt est égal à la somme actualisée des écarts entre les mensualités dues au titre de l'avance remboursable