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Les obligations du propriétaire
Outre l'obligation de faire les travaux et les réparations qui lui incombent, la loi impose au propriétaire un certain nombre d'obligations envers son locataire.
Louer un logement en bon état d'usage Haut
A partir du moment où le locataire l'accepte, le logement peut présenter de grosses imperfections (portes intérieures sans poignées ou qui ne ferment pas, sol inégal, électroménager encastré en panne.). Mais cet état doit cependant :
* correspondre à l'état des lieux
* et respecter des conditions minimales de confort (aération des pièces, séparation entre les toilettes et la cuisine ou la salle à manger.).
Si ce n'est pas le cas, le propriétaire peut être condamné au paiement de dommages et intérêts. Et même à une peine d'amende ou de prison s'il est de mauvaise foi.
Assurer la jouissance paisible du logement Haut
Le propriétaire doit empêcher que son locataire soit victime de nuisances. Il doit par exemple prendre contact avec EDF ou France Télécom si l'installation ne permet pas au locataire d'être convenablement desservi. Les frais éventuels seront à sa charge. Par contre, le propriétaire n'est pas tenu de faire cesser les nuisances qui émanent de tiers (bruit des voisins par exemple). Les nuisances légères et qui touchent une grande partie des occupants d'un immeuble (chaleur de la cave due à la proximité d'une chaudière vétuste.) ne sont pas à la charge du propriétaire.
Respecter le mode de vie du locataire Haut
Tant que le locataire ne porte pas atteinte aux droits du propriétaire (diminution de la valeur du logement par exemple), ce dernier doit tolérer son mode de vie. Il ne peut pas lui interdire de vivre en concubinage homosexuel ni d'avoir trois enfants alors qu'il n'y a que deux chambres dans le logement. Il ne peut pas non plus s'opposer à la présence d'animaux familiers. A moins, par exemple, que leur nombre ne crée des nuisances aux voisins (odeur d'urine.). Si tel est le cas, une action en justice sera nécessaire pour demander le départ des animaux ou la résiliation du bail. A noter que les propriétaires peuvent insérer dans le bail une clause interdisant purement et simplement la présence de chiens de première catégorie (de type pit-bulls).
Propriétaires : vos obligations
Amiante, plomb, respect de la superficie, nouveaux diagnostics à respecter…
Etre propriétaire aujourd'hui suppose d'être attentif à une réglementation de plus en plus contraignante, et cela que l'on vende ou non son logement.
Et attention, les conséquences du non-respect de ces obligations peuvent être importantes.
LE POIDS DE LA LÉGISLATION
Il n'est pas facile d'être propriétaire tous les jours. Depuis quelques années, les obligations de ces derniers s'alourdissent. Après les travaux indispensables à réaliser lorsque l'on réside dans un immeuble ayant utilisé l'amiante, les copropriétaires doivent maintenant faire face aux risques consécutifs à la présence de plomb dans les peintures, à la prolifération des termites sur tout le territoire…
La multiplication des textes impose une vigilance de tous les instants. D'autant qu'il n'est pas facile de toujours bien distinguer les obligations à la charge de tous les propriétaires (appartements et maisons), celles qui ne s'appliquent que lors d'une vente, celles imposées uniquement pour les parties privatives ou encore celles qui sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires (celles portant sur les parties communes).
Termites
La lutte contre les termites gagne du terrain, dans la mesure où de plus en plus de départements sont concernés par ce nouveau fléau.
Si vous êtes dans une zone contaminée, vous pouvez décider de faire établir un diagnostic sur l'état parasitaire de votre immeuble mais vous n'en avez pas l'obligation (sauf en cas de vente). Si vous êtes en copropriété, l'assemblée générale devra le décider par un vote à la majorité des présents ou représentés.
Cependant, la mairie de votre ville peut vous adresser une mise en demeure vous imposant la recherche de termites dans les 6 mois qui suivent la découverte dans la zone de votre résidence, mais aussi la réalisation de travaux préventifs ou encore des travaux d'éradication indispensables si les termites sont présentes.
A noter :
Si vous ne respectez pas cette réglementation, vous risquez une amende de 1 500 €.
En copropriété, le syndic doit veiller au dépistage des parties communes, alors que le copropriétaire doit faire établir le diagnostic de ses parties privatives.
En cas de démolition d'un immeuble situé dans une zone contaminée, vous devez incinérer sur place les bois ou matériaux contaminés ou les traiter avant leur transport, sans oublier de le déclarer en mairie.
A noter :
Des aides financières sont accordées par l'ANAH pour les travaux de recherche et d'éradication. Elles s'adressent aussi bien aux propriétaires bailleurs qu'aux propriétaires occupants.
Saturnisme
Le saturnisme est une maladie due aux poussières de plomb atteignant notamment les jeunes enfants lorsqu'ils inhalent ou avalent la poussière des vieilles peintures qui s'écaillent. Jusqu'en 1948 les peintures à base de plomb étaient largement utilisées dans les habitations.
Si votre logement a été construit avant 1948, et qu'il se trouve dans une zone à risque d'exposition au plomb (se renseigner en préfecture pour savoir si vous êtes dans une telle zone, définie par arrêté préfectoral, voir tableau ci-dessous), ou encore si des cas de saturnisme ont été signalés, vous êtes concerné par la réalisation d'un diagnostic faisant état des risques au plomb.
En cas d'urgence
Lorsqu'un cas de saturnisme est avéré ou lorsque des risques très importants sont signalés, le préfet peut imposer immédiatement un diagnostic. Les résultats sont communiqués au propriétaire avec les travaux à réaliser.
En cas d'inaction de ce dernier, les services de la préfecture feront procéder aux travaux indispensables (il s'agit de salubrité publique) et récupéreront sur le propriétaire les frais engagés.
A titre préventif
Un tel diagnostic, même s'il n'est pas imposé par la législation (sauf en cas de vente) peut s'avérer fort utile pour la copropriété. Ainsi à l'occasion de la rénovation des parties communes, si vous demandez une subvention à l'ANAH, vous devrez fournir un tel document.
En cas de vente
Vous êtes dans une zone à risque et vous vendez ? Vous devez faire expertiser votre logement, par un contrôleur technique agréé ou un technicien de la construction ayant souscrit une assurance, et joindre l'état des risques d'accessibilité au plomb, datant de moins d'1 an, à la promesse de vente ou à l'acte authentique.
A noter :
Dans les départements et régions concernés, une aide financière peut être accordée aux propriétaires-occupants qui font établir un diagnostic ou qui doivent financer les travaux d'élimination des risques. Sans oublier les aides de l'ANAH.
Amiante
C'est le décret du 7 février 1996 qui a instauré la recherche d'amiante, en établissant un calendrier très précis des obligations des propriétaires, en fonction de la date de construction de l'immeuble. L'objectif était simple là aussi : protéger la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Un décret du 13 septembre 2001, modifié par la loi SRU, a précisé les obligations du syndic et des propriétaires, a instauré la mise en place d'un dossier technique "Amiante" pour les parties communes d'un immeuble collectif…
Il s'agit, plus précisément, de prendre en compte la présence de matériaux amiantés lors d'opérations d'entretien et de maintenance car ces matériaux sont susceptibles de libérer des fibres d'amiante lors de ces interventions.
Sont concernées par cette recherche d'amiante, l'ensemble des constructions dont le permis de construire a été déposé avant 1997, à l'exception des maisons individuelles et des parties privatives des immeubles collectifs. Les parties communes de ces immeubles doivent donc faire l'objet de ce repérage.
Les diagnostics doivent être réalisés par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction assuré pour cette mission.
En cas de démolition d'un immeuble le propriétaire est tenu, avant celle-ci, d'effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante et de transmettre les résultats à toute personne appelée à concevoir ou à réaliser les travaux.
A noter :
L'ANAH a mis en place des aides pour financer le diagnostic de recherche d'amiante et les travaux. Elles sont attribuées, sous certaines conditions, aux propriétaires occupants ou aux bailleurs.
À VENIR : LES CANALISATIONS DE PLOMB
Savez-vous que la réglementation s'intéresse de près à l'eau de votre robinet ?
A partir du 25 décembre 2003, et pendant une période de 10 ans, la teneur en plomb de l'eau livrée au robinet ne doit pas contenir plus de 25 microgrammes de plomb par litre. Ce chiffre sera ramené à 10 microgrammes en 2013.
A noter :
Les canalisations en plomb sont interdites dans toute installation neuve ou rénovée.
En attendant, la norme aujourd'hui étant de 50 microgrammes par litre, les producteurs et distributeurs d'eau devront assurer un traitement pour maintenir le taux à 25 microgrammes.
Mais tous les spécialistes l'affirment : actuellement, aucun procédé technique ne permet de garantir un taux de 10 microgrammes dans les canalisations. Conséquence, d'ici 2013, date d'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, il faudra traiter tous les branchements et canalisations d'eau potable contenant du plomb.
Si des travaux sont nécessaires dans votre immeuble, le distributeur d'eau doit indiquer comment traiter les installations et peut remplacer en priorité le branchement public desservant l'immeuble, à ses frais.
A charge pour la copropriété d'intervenir sur les colonnes montantes intérieures. Le financement de tels travaux peut être pris en charge, en partie, par l'ANAH.
QUE FAIRE EN CAS DE VENTE ?
Tout propriétaire d'un logement qui souhaite le vendre doit fournir à son notaire un certain nombre de diagnostics. Pas d'inquiétude, le notaire est un spécialiste et il vous indiquera exactement quels sont les documents que vous devez présenter.
A défaut de remettre ces diagnostics, vous ne pourrez pas mentionner dans l'acte de vente la clause vous exonérant de la garantie des vices cachés à l'égard de l'acheteur.
Le propriétaire doit également être très attentif à fournir, dans certains cas, la superficie très exacte de son logement.
Ne pas tricher sur la superficie
Depuis la loi du 18 décembre 1997, tout vendeur d'un logement en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m² doit indiquer précisément la superficie du lot vendu (partie privative), sous peine de voir annuler la vente.
A noter :
Cette indication doit figurer dans la promesse unilatérale de vente ou dans le compromis.
Quelle superficie ?
La surface mentionnée est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Ne sont pas pris en compte les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, balcons, terrasses, annexes, caves, garages et jardins.
Lors de la vente, le notaire doit remettre à l'acquéreur la copie de l'acte qui contient cette indication.
Quelle sanction ?
Si la promesse de vente n'indique rien, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte notarié.
Si l'acte mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l'acquéreur peut demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Mais il doit le faire dans l'année qui suit l'acte authentique.
A noter :
Les frais de notaire liés à la vente seront également diminués en fonction du nouveau prix.
Si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l'acte, le vendeur n'a droit à aucun supplément de prix.
Cette loi ne s'applique pas aux ventes de lots sur saisie immobilière. Un jugement d'adjudication n'est pas un "contrat réalisant ou constatant une vente".
Fournir les diagnostics indispensables
Tous les propriétaires ne sont pas concernés par les différents diagnostics à fournir en cas de vente d'un local d'habitation.
Saturnisme
Un état des risques d'accessibilité au plomb, datant de moins d'1 an, doit être annexé à tout contrat de vente ou à l'avant-contrat lorsque le local d'habitation vendu (immeuble, maison…) a été construit avant le 1er janvier 1948 et se situe dans une zone à risque d'exposition au plomb.
Si le diagnostic révèle la présence de revêtements contenant du plomb, vous devez, en tant que propriétaire, remettre une note d'information aux futurs occupants ainsi qu'à toute personne susceptible d'intervenir lors de travaux.
A noter :
La responsabilité civile ou pénale du propriétaire peut être engagée si ce diagnostic n'est pas fourni. Il pourra être poursuivi, si des dommages surviennent aux occupants du logement, pour avoir mis en danger la vie d'autrui.
Termites
La loi impose à tout vendeur d'un immeuble bâti, qu'il s'agisse d'un immeuble collectif (en copropriété ou non), d'une maison individuelle ou d'un terrain non bâti, qui se trouve dans une zone déclarée contaminée par arrêté préfectoral, de produire un état parasitaire de moins de 3 mois. Ce document doit concerner, dans le cas d'une copropriété, aussi bien les parties privatives que les parties communes.
Cet état doit être annexé à l'acte de vente, faute de quoi vous ne pourriez pas être exonéré de la garantie des vices cachés si l'acheteur découvre des termites dans les 3 mois qui suivent la signature de la vente.
A noter :
La réglementation qui impose aux vendeurs d'établir un état des risques d'accessibilité au plomb, de protéger l'acquéreur contre les termites et d'établir un état relatif à l'amiante ne s'applique pas aux ventes sur saisie immobilière.
Amiante
Tout propriétaire d'un immeuble, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doit fournir un diagnostic attestant d'une recherche d'amiante. Et cela lors de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente authentique.
Il s'agit d'informer l'acquéreur de la situation de l'immeuble quant à la présence ou à l'absence de matériaux contenant de l'amiante.
Depuis le 1er septembre 2002, en l'absence d'un tel état annexé, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans ces éléments de construction.
Si vous êtes dans un immeuble en copropriété, le diagnostic porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. Il concerne la présence d'amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds ainsi que dans tous les matériaux et produits de construction. Lorsque le dossier technique amiante a été constitué, sa fiche récapitulative constitue l'état de présence ou d'absence d'amiante.
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