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Loi Mermaz
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
dite "loi Mermaz"
TITRE 1er DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES
CHAPITRE 1er DISPOSITIONS GÉNÉRALES
Article 1er:
Le droit au logement est un droit fondamental; il s'exerce dans le cadre des
lois qui le régissent.
L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son
mode d'habitation grâce au maintien et au developpement d'un secteur locatif et
d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories
sociales.
Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent
être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations
collectives.
Article 2:
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux
locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte
professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de
stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal
par le même bailleur.
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locaux meublés, ni aux logements-foyers,
ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de
l'occupation d'un emploi, ni aux locations à caractère saisonnier.
Article 3:
(Loi nû 94-624 du 21 juill. 1994)
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser:
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social,
ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire;
- la date de prise d'effet et la durée;
- la consistance et la destination de la chose louée;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a
la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties,
équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de
révision éventuelle;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise
et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, a
l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est
joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de
justice, les parties en sont avisées par lui au moins (Loi n° 94-624 du 21
juillet 1994) sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article
1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait
obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que
l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée a la présentation
par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le
voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article
19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire
bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de
copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage
des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot
loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent
article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement
d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. (Loi nû 94-624 du 21
juillet 1994) - En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le
nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et
son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son
mandataire.
Article 4:
Est réputée non écrite toute clause:
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué,
à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours
ouvrables;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une
compagnie choisie par le bailleur;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique
sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de
billets à ordre;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou a faire prélever
les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation
d'un élément commun de la chose louée;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la
base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des
réparations locatives;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des
obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des
charges, du dépot de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques
locatifs;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie
équivalente, des prestations stipulées au contrat;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux
clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale,
associative ou confessionnelle.
Article 5:
La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à
l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant a autrui tel que
défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.
Article 6:
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation
ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de
fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse
des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur
imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et,
en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur
justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que
des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité
définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi nû 86-1290 du 23 décembre
1986 tendant a favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l'offre foncière;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice
des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou
défauts de nature a y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des
lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et
d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien
en état et à l'entretien normal des locaux loués;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que
ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Article 7:
Le locataire est obligé:
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le
paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été
donnée par le contrat de location;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du
contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, a moins qu'il ne
prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur
ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;
d) De prendre a sa charge l'entretien courant du logement, des équipements
mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des
réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont
occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force
majeure;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des
parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les
travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux
loués; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du
Code civil sont applicables a ces travaux;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du
propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son
départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les
transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une
indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux
frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les
transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la
sécurité du local;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de
locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la
demande du bailleur.
(Loi nû 94-624 du 21 juillet 1994) - La justification de cette assurance résulte
de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour
défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un
commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité,
les dispositions du présent paragraphe.
Article 8:
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement
sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du
loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder
celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir
d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de
sous-location.
Article 9:
Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire
et situés dans un même ensemble immobilier demandent a procéder à un échange de
logements entre eux, cet échange est de droit des lors que l'une des deux
familles concernées comporte au moins trois enfants et que l'échange a pour
conséquence d'accroître la surface du logement occupé par la famille la plus
nombreuse.
Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui
auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant.
Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l'un des deux ou les deux
logements sont soumis aux dispositions du chapitre III du Titre Ier de la loi n°
48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants des
locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel et instituant des
allocations de logement.
Article 9-1:
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994) - Nonobstant les dispositions de l'article
1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du
présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du
locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du
bailleur.
CHAPITRE II - DE LA DURÉE DU CONTRAT DE LOCATlON
Article 10:
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour
les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis a
l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
(Loi nû 94-624 du 21 juillet 1994) - Si le bailleur ne donne pas congé dans les
conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location
parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
(Loi nû 94-624 du 21 juillet 1994) - En cas de reconduction tacite, la durée du
contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi
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